房地产行业走到了重构发展逻辑、重新审视估值的时刻。

在股市热度攀升之时，重仓地产股的投资者，是资本市场落寞的一群人。一片“喝酒吃药”行情中，地产股没有分享到半点喜悦，“跌跌不休”的股价，让他们的悲观情绪蔓延。

当下的地产股行情的确不容乐观，许多房企的股价都处在最低区间，即便基本面无虞、业绩表现亮眼，也始终在股价上得不到体现。

据克而瑞证券的数据，2021年1月，恒生指数上涨3.9%，克而瑞内房股领先指数下降3.5%，恒生中国内地地产指数下降1.2%，房地产（申万）板块下降6.8%。

“我心都碎了。”一名不愿具名的地产股分析师告诉21世纪经济报道记者，他覆盖的地产股，近期表现都不尽如人意，雪上加霜的是，宏观消息面上，地产股受到的全是利空影响。

这种局面，让普遍并非十分重视市值管理的房企都坐不住了，他们纷纷开启回购操作，但收效并不明显。投资者和分析师们，尽管抱有期待，但他们也很明白，“趴在地上”的地产股，不仅不会绝地反击，更大的可能是，很长时间内一蹶不振。房地产行业走到了重构发展逻辑、重新审视估值的时刻。

密集回购保股价

从数据面入手，地产股当前的估值水平处在历史的最低区间。

据机构统计，2020年申8个一级行业有7个行业全年是下跌的，其中房地产指数跌幅接近11%。以行业销售规模排名前十的房企为例，过去一年，市值共缩水了约3631亿元。

地产股表现低迷，成交也日趋不活跃。克而瑞证券的数据指出，2021年1月，恒生地产建筑业指数的成交额占恒生综合行业总成交额之比下降明显。1月周均值6.1%，低于2018年至今的历史均值12.2%，低于2020年12月的周均值7.9%。

个股方面，万科A、中国海外发展和华润置地等绩优股表现也并不出色，2021年2月3日，万科报收27.92元/股，总市值为3243.67亿元；中国海外发展收于17.78港元/股，总市值1946.14亿港元；华润置地为30.85港元/股，总市值2199.89亿港元。

万科A是曾经市值冲上4000亿元的房企，中国海外发展的最高点也曾突破过3000亿港元，如今这类基本面良好的房企都未能在股价上有相应的表现，更毋论其它规模与盈利水平都并不出色的中小房企。

随着地产股的估值滑入低位，一部分房企开启回购操作“保卫股价”。

1月25日，中国海外发展发布公告称，公司于2021年1月25日在香港交易所回购88.00万股，耗资1605.73万港元；根据公开数据统计，中海近三个月累计回购股份数为1027.00万股，占公司已发行股本的0.09%。

2月2日，中国奥园也发布公告，公司以每股最高6.99港元最低6.93港元的价格购回76万份股票，总共支付约529万港元；2月3日，中国奥园再次公布回购操作。

中国奥园3日报收7.07港元/股，微涨1.87%；尽管连续两日回购，相较于一年内最高超过12港元/股的股价最高点，依然跌去不少。

除了上述房企之外，部分房企在发布年度业绩盈利警告之后，也通过回购操作来维持股价。2021年1月25日，中国金茂发布公告称，预计2020年全年的归母公司净利或同比下降约40%至50%。

重大利空消息之后，中国金茂连续数日进行股份回购操作，但股价依然应声下跌，截止到2月3日，中国金茂总市值为410.15亿港元，而在2021年1月21日至1月28日，中国金茂股价连续六个交易日下跌，下跌幅度累计达三成左右。

虚胖的房企大象们

从宏观消息面上，地产股近期的确没有任何刺激股价上涨的因素。无论是“三道红线”“房贷新规”或者是“一线城市加码调控”，都预示着房地产市场的调控趋严的态势不改。

2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度的通知》，该通知对各级银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比均设定上限，其中要求不符合监管要求的银行机构，应在2年或4年时间内完成业务调整。

新规落定之后，部分银行的房贷业务已经出现变化，表现在放款变缓、利率上调等方面。

在此之外，1月中下旬以来深圳、上海、杭州等城市频频出台调控政策，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”“打补丁”与投机，促进房地产市场理性回归。

一名港股分析师对21世纪经济报道记者分析称，因为最近政策收紧比较厉害造成近期地产股明显下跌，之前的“三道红线”，还有后面的房贷收紧对地产有一个长期的情绪压制，这个是主要原因。

宏观面收紧的同时，部分房企的“爆雷”也影响了市场的情绪。典型的是华夏幸福(600340,股吧)，2月1日晚间，华夏幸福公告称，其发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元，但公司的可动用资金仅为8亿元。

这家曾经的“千亿房企”，正处在风雨飘摇之中。

不仅是华夏幸福，之前出现债务违约的泰禾、福晟以及一向稳健的央企金茂业绩也大滑坡，都是冲击地产股价的微观因素。

上述港股分析师续称，这些企业爆雷，会加剧市场的担忧，其他公司会不会有同类的问题，所以说现在整个地产的情绪面还是非常不好的，对估值是有比较大的负面影响。

（作者：吴抒颖 编辑：张伟贤）