2020年北京限竞房迎最大挑战 65%待市场消化 需5~10年去化完毕

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每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤

始于2017年的北京限竞房，在2020年迎来了最大挑战。限竞房是指土地出让前挂牌文件中就已经明确规定了该项目的最高和平均限价，即“限房价、竞地价”，加之限竞房通常会一并执行“70/90”政策，也即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需在70%以上，所以普遍认为限竞房带有拯救刚需的使命。

随着北京楼市整体趋向稳定，限竞房的作用更加不可忽视。2020年是限竞房集中交付的一年，它的多面性在这一年中展现得更为淋漓尽致，而这同样也是北京楼市2020的一个缩影。

集中供应

贝壳研究院报告显示，2020年全年商品住宅成交均价为48147元/平方米，同比微涨3%，与2019年基本持平，这同2016年末“房价暴涨，翻了快一番”的景象恍如隔世。

这其中不能忽视限竞房的作用。2020年的北京市场中，限竞房供应充足，2017年以来拿地的项目都在面世销售。贝壳研究院数据显示，截至2020年末，已经成交的限竞房地块共1634万平方米，已成交限竞房面积为572万平方米。

审视整个市场，充足的供应仍旧是主旋律。数据显示，2020年商品住宅供应面积801万平方米，成交面积702万平方米，全年成交量同比上涨5%，供销比为1.1，供求平衡。

贝壳研究院认为，“限竞房成交量逐年提升，成为拉动整体成交量上涨的因素之一”。同时，2020年北京二手房呈现出成交量上涨而价格下跌的态势。贝壳报告显示，北京全年全市二手住宅成交16.9万套，同比增长16%，成交绝对水平及增幅均是2017年以来最高。但是全年北京二手住宅成交均价60485元/平方米，同比微跌0.5%，连续三年保持相对平稳态势。

二手房价格的降低不能简单归因于限竞房的影响，不过限竞房的确在很大程度上起到了降低预期的效果，此前一次采访中丰台区限竞房项目橡树澜湾的销售人员告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者，他们项目的开盘令周围二手房均价下降了1万元/平方米。现在，这种限竞房新项目与周边二手房价格倒挂的现象已不罕见。

交付隐忧

大批限竞房上市，项目之间不可避免地开始了价格战。2020年5月1日上午，北京首个限竞房项目遭遇业主集中投诉。该地块规定商品住房销售均价不超过38994元/平方米，且最高销售单价不得超过40944元/平方米。不过当时旭辉城售价28000元/平方米，较这批业主们购房时低了约10000元/平方米。

2020年，限竞房迎来了诞生以来的最大考验，集中交付期的逐渐到来，令过去一段时间潜藏的问题悉数暴露。

中原地产首席市场分析师张大伟表示，企业无利可图，给限竞房项目留下不小的质量隐患。在房价上涨阶段，购房者买得越早赚得可能越多，即使出现质量瑕疵，也不会十分计较。但现在不同了，限竞房价格并没有上涨，反而下跌了，这时如果房屋再出现质量问题，会引发购房者反弹，小问题也会变成大矛盾。

作为2018年北京第一个入市的限竞房项目，瀛海府曾经承载无限荣光，首开更是取得了“日光盘”战绩。“原定的交房日期是2020年6月30日，但目前我认为明显不具备交房条件。”瀛海府别墅业主赵先生告诉《每日经济新闻》记者，“2020年9月10日凌晨，一群施工人员和开发商一起，把48栋别墅的电梯井都拆除了，现在还裸 露着。当初买别墅时开发商承诺有电梯、有院子、有封闭露台，现在全都成违法的了，通通需要拆除。”

2020年初，丰台某央企限竞房，交付还未开始，就已经被业主投诉。比如，强行捆绑高价仓储，仓储均价高达6万元/平方米，几乎赶上项目6.2万元/平方米售价；小区减配明显，入户大堂仅1.2米宽度，双人无法行走；违规占用公共空间，绿化率不足30%等等。

曾有媒体报道，买了南四环某个限竞房的业主，刚交完钱，就进了维权群。交钱的原因是性价比很高，拒绝不了诱惑；而进群则是为了有备无患，毕竟这个房企之前的“案底”太多了。

据记者梳理，减配、降价、延期交付，是2020年限竞房遭遇的最大困境。而事实上，限竞房市场分化非常严重，除了少数地段优越的网红项目外，大部分项目入市都或多或少出现了问题。

供应调整

目前，北京仍有一大批限竞房项目正在等待市场消化。“仍有65%的限竞房产品等待去化，按照当前去化速度计算，限竞房产品至少需要5～10年才能去化完毕。”贝壳研究院报告如此表示。

这在2020年的土地供应中也得到了体现。2020年1月3日，北京新年首场土拍，石景山两宗地块皆为不限价商品房用地，风向标意义明显。

我们能够看到，在限竞房供应充足的前提下，2020年北京住宅用地有意识地减少了限竞房用地供应。

报告显示，2020年北京宅地市场成交宅地48宗，规划建筑面积603万平方米，同比下滑6%。其中，限价宅地8宗，规划建面95万平方米，不限价住宅用地36宗，规划建面450万平方米，共有产权房用地4宗，规划建面58万平方米。近3年限价宅地成交面积占比逐年下降，2020年限价宅地成交量仅为整体市场的16%。

正因为限竞房用地供应占比降低，我们能够看到，2020年北京住宅用地成交金额和楼面价明显上涨。2020年住宅用地成交金额为1738亿元，同比上涨16%；成交楼面价为28823元/平方米，同比上涨24%。

报告表示，这主要受成交结构影响，一方面，2020年宅地成交区位向城中靠拢，拉动整体土地出让金上涨。据统计，2020年六环外宅地成交规划建面占总体成交规划建面的比例为36%，相较2019年下降了6个百分点，六环外成交量占比的减少成为导致土地出让金上涨的因素之一。另一方面，2020年成交多宗优质区位地块，例如上半年成交了两宗海淀区地块，以及两宗地理位置较好的丰台分钟寺地块，其对整体成交价格起到一定的拉升作用。

2020年，限竞房也进行了自我完善。当年12月，北京市昌平区和朝阳区两宗限价地块，出让公告将“居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”中“套型建筑面积”的表述改为“套内建筑面积”，“套型建筑面积”相较于“套内建筑面积”多出了公摊面积，而普通商品住宅的公摊面积一般在20%~30%。

也就是说，此调整意味着未来受“70/90”限制的项目，70%的住宅产品建筑面积上限将提升至110～120平方米。“套型”变“套内”实则增加户型建筑面积至110~120平方米，提供了扩大改善产品供应量的空间。

贝壳研究院认为：“此为限竞房制度在发展过程中顺应市场需求的策略调整，将指导未来限竞房项目提升市场竞争力，从而促进市场去化效率。预计未来，限竞房作为价格稳定器仍将与新房市场共存，但供应策略将随着市场表现进行相应的调整和优化。”