独家调查｜北京首家乐堤港落地通州 运河商务圈商业要几步走？

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通州运河商务区得天独厚的资源催促着商业项目落地，北京远洋乐堤港确定落户通州运河北源头。1月5日，北京商报记者了解到，该项目将包括写字楼、购物中心等业态，预计2022年建成。除远洋乐堤港之外，通州运河商务区还拥有北京北投爱琴海购物公园、富力购物广场、星光里等项目。分析指出，上述大型商业项目的入驻能够快速带动通州商业氛围的形成，但各大项目之间距离较为尴尬，很难形成合力或差异化发展。如果商业项目在发展中缺乏特色，难免会被其他项目分流，相应的商业规划需进一步细化。

新项目入驻

由远洋商业打造的商业综合体北京远洋乐堤港规划内容正式公布。北京商报记者了解到，北京远洋乐堤港位于运河核心商务区北门户，紧邻五河交汇源头岛。该项目总建筑面积约37万平方米，由5A级写字楼、购物中心组成。其中，商业面积预计为10万平方米，预计未来商场零售业态占比37.6%，餐饮业态占比31%，主力店业态占比27%，另有4.4%的商业配套内容。

在品牌规划方面，北京远洋乐堤港将引入美食、潮流服饰、儿童娱乐、运动休闲等七大业态。同时，该项目还包含不同特色的街区，如贰肆坊、创客集市与儿童专区。在场景打造方面，北京商报记者获悉，会有超高挑空空间，为消费者提供集休闲小憩、科技文化、艺术美学等多元化主题空间。此外，该项目还将引入全景智慧影院、阳光泳池健身房的浮空泳池、潮流文化小剧场、时尚品质书局。

据悉，远洋乐堤港是远洋商业独立开发运营的首个系列大型综合体项目。此前远洋与太古地产合作共同投资开发及运营了北京颐堤港、成都远洋太古里等城市综合体项目。

远洋乐堤港相关负责人向北京商报记者透露，目前北京远洋乐堤港已经在进行招商，商场定位的关键词是“时尚、意趣、乐活”，预计开业时间为2022年10月。

弥补区域空白

除了远洋商业，富力商业、爱琴海商业都看上了运河商务区的发展潜力。北京商报记者从富力商业获悉，该集团在通州区目前有通州富力广场和通州富力星光里两个项目，皆位于通州运河核心商务区，定位分别为城市级综合体和社区型综合体。同时，北投爱琴海购物公园也已进入最后的筹备阶段，目前已引入了一些一线品牌。

大型企业的进驻将弥补该区域的商业空白。北京商业经济学会常务副会长赖阳指出，随着新华大街上越来越多的项目进入改造期，运河商务区的商业不断减少。“居住在该片区的居民以及工作的白领购物十分不便，除了最近的万达广场，基本没有大型综合体能够满足此类人群的日常消费需求。”

此外，赖阳指出，运河商务区的人群其实是具有较强的消费需求，但通州目前的商业多为社区级别的综合体，难以达到区域级别，所以消费者选择的余地十分有限。

北京商报记者从边界猎手上查阅通州运河商务区的市调报告显示，该区域周边人口规模约110万人，房价每平米在5万左右。以北投爱琴海购物中心为例，目前周边3公里覆盖的小区达144个，写字楼约为75座。同时，有公开信息显示，运河商务核心区现已进驻各大银行、国企，如中国银行(601988,股吧)、招商银行(600036,股吧)、三峡集团等56家企业。

北京商务局发布《北京市商业服务业设施空间布局规划（征求意见稿）》中提到，未来要在全市重点培育通州城市副中心等5个区域级商业中心。根据通州未来规划，运河商务区将作为发展先导区，聚焦“一个区域级商业中心+一个地区级商业中心”功能布局。由此可见，通州运河商务区对于高品质商业配套的需求十分强烈。

商业规划待完善

众多新锐商业项目让运河商务区的发展已经领先通州其他区域，但北京商报记者发现，该区域的商业项目距离略微尴尬。从百度地图上看到，北投爱琴海购物公园、北京远洋乐堤港、富力商业旗下星光里三者之间的行车距离为1.8公里、3.8公里和2.8公里，开车均在10分钟内，步行至少半小时。三者间的距离一定程度让彼此很难相互借力，甚至还会造成分流。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平在接受北京商报记者采访时表示，通州运河商务区在商业项目上的布局仍需要进一步调整。类似于远洋、爱琴海、富力等发展较为成熟的商业项目，在布局定位的时候应该有两种可能性：一种是高度集中，扎堆形成一个大型商圈，另一种是相对分散在不同的商圈里，成为不同商圈的主力项目。不远不近的布局可能会造成消费者逛完一个商场后仍想去另一家商场，在购买上很难下决定。

赖阳指出，该区域现有的商业设施较为分散。通州运河商务区的定位应不仅仅局限于北京副中心，更应该是北京新中心。伴随着未来该区域涌入大量的商务人群，将对商务服务、商务交流、商务支持的设施需求十分高，尤其是餐饮需求。从整体规划来看，赖阳表示，运河商务区的餐饮业态在该区域的整个商业面积应占有较大的比例，大约在10%-15%。

针对通州运河商务区，或通州整体商业该如何更好的提质升级方面，王永平认为，通州应控制新的商业增量，需出台一些政策鼓励新兴的业态或品牌进驻通州，并给予特殊支持政策。同时，一些好的品牌和业态在布局通州时应实现差异化，以此增强项目或品牌的吸引力。此外，通州应发布一份未来的通州人口规划指引，让商业企业在招商过程当中提前了解未来几年人口规模和结构构成，可更好地布局业态。

北京商报记者 赵述评 刘卓澜