证券时报记者 张达

9月7日，住建部发布《住房租赁条例》征求意见稿，从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监管、法律责任等多方面对租赁市场的秩序进行规范。其中明确提出，住房租赁合同需网签备案，住房租赁企业不得违规使用“租金贷”，存在“高收低出”、“长收短付”等高风险经营行为的企业将被列入经营异常名录，将多渠道增加租赁住房供应，对于租金上涨过快的将采取必要措施稳定租金水平。

征求意见稿对住房租赁合同提出了网签备案要求，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。

“过去租赁市场在备案方面几乎是空白的，此次明确了各类租赁合同都必须备案的规定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该内容有很大的创新和约束性。同时，承租人在申请公共服务时，相关部门需要查询备案信息，该规定使得“备案”在合同中的地位大增，类似备案的模式，有助于促进租赁市场的健康发展。

对于近期市场上出现的长租公寓企业因“高收低出”、“长收短付”、“租金贷”等高风险经营行为而爆雷跑路的现象，征求意见稿也提出明确监管要求。其中明确提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。另外，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。同时，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。

另外，对于租金价格，征求意见稿还提出，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

对此，严跃进认为，这意味着“稳租金”成为监管核心，第一，租金指导制度将加快建立，体现了政府对于租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”的概念。第二，租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息。第三，租金监管制度将加快建立，“稳租金”概念提出，成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”，后续租赁市场发展的过程中，租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。

此外，征求意见稿还提出扶持政策，鼓励多渠道增加租赁住房供应，给住房租赁企业金融、税收、土地等方面的优惠政策。同时，也明确了对于违法违规的市场主体的惩戒措施。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，伴随着我国住房租赁行业的快速发展，市场参与主体的种类和数量不断扩大，市场运行的规则也日益复杂，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。行业此前出现了长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等一系列问题，影响了租客和房东的权益。征求意见稿从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化、常态化。