恒大魔性销售进入收获期 半年狂揽3488亿

中新经纬客户端9月1日电 (薛宇飞)8月31日下午，中国恒大发布了2020年中期业绩报。面对疫情，恒大在今年年初推出一系列魔性营销措施，合约销售额、合约销售面积逆势实现双位数增长，上半年完成了全年销售目标的54%。31日下午举行的中期业绩发布会上，恒大管理层表示，有信心完成全年业绩目标，并力争实现8000亿元人民币的内部目标。

从今年起，恒大开始全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，在降负债的行业大背景下，愈加显示这一战略的预见性。恒大预计，全年负债额将下降1000亿元左右。

销售业绩过半 全年力争8000亿元

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中国恒大集团2020中期业绩发布会。来源：中国恒大

疫情对房地产市场的影响，直接体现在销售业绩上。克而瑞研究中心数据显示，上半年百强房企全口径销售额同比下降2.7%，增速远不及往年。中指研究院数据显示，今年上半年28家房企的目标完成率均值为41.1%，较去年下降6.5个百分点。

但也有少数企业实现突围。半年报显示，恒大上半年共实现合约销售额3488.4亿元，同比增长23.8%；合约销售面积3863.2万平方米，同比增长47.5%；累计销售回款3120亿元，同比增长66.5%；销售回款率89.4%，比去年同期的66.5%上升近23个百分点。

半年报称，恒大上半年的合约销售金额及累计销售回款数据，均刷新历史同期最高纪录；按照全年6500亿元的销售目标计算，目标完成度约为54%。根据第三方机构8月31日晚出具的数据，恒大1-8月全口径销售金额为4501.4亿元，目标完成度约为69%。

能实现销售业绩的高增长，很重要原因在于“民生地产”理念。在产品设计上，恒大的产品以刚需为主，97%的户型都是面向刚性市场需求，这决定了其发展符合老百姓(603883,股吧)的自住性需要。土地储备上，恒大布局于一线城市、二线城市及具有竞争力的三线城市，不仅土储丰富，土地价格也比较合理，这让恒大在保持一定利润的同时，产品售价也为老百姓所接受。中期业绩会上，恒大管理层称，通过贯彻“民生地产”的理念，公司的销售业绩连续多年取得高速增长。

业绩高增长，也与年初推出的销售策略不无关系。今年2月，恒大率先实施全国所有楼盘“网上购房”，购房者只需在“恒房通”平台线上缴纳少量定金，就能预定全国的房源，并通过大力度折扣、买贵补差价、无理由退房等措施激励购房。这些举措引发广泛关注，认购和销售业绩都出现大幅上涨。业绩会上，中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧表示，恒大是最早推出网上销售的开发商，这让公司上半年的销售额处于行业领先，恒房通的销售网络功不可没。

“在3488.4亿元的销售额中，大约有2860亿元是恒房通带来的，也就是说82%是网上销售，这成就了今年的良好业绩。恒房通目前的客户已经有几千万，形成了买方与卖方的闭环，这对公司的持续销售起到推动作用，相信完成全年6500亿元的销售目标没有任何问题。”夏海钧说。

除了6500亿元的销售目标，恒大今年的内部销售目标是8000亿元，恒大管理层重申，力争全年达到这一目标。

降负债路径清晰 全年负债额减少千亿

其他核心指标上，在上半年，恒大实现营业额2666.3亿元，同比增长17.5%；毛利666.8亿元，毛利率达25.0%；核心业务利润192.5亿元。

截至上半年末，恒大现金及现金等价物以及受限制现金总额为2046.4亿元，半年报称，“充足的运营资金保证了本集团的正常运营，同时也为本集团寻找最佳商机提供了支持。”

恒大在今年3月份底宣布，自今年起全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，其中的“降负债”策略格外引人注意。进入8月，外界盛传主管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，根据“三道红线”，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档，以此确定有息负债年增速。

恒大富有远见的降负债战略，与监管部门的要求不谋而合。夏海钧称，恒大坚决支持房地产市场调控政策，并向监管部门提出的各项指标、管理要求去靠拢，尽快实现稳健增长。

恒大的降负债路径，已愈发清晰。首先，要扩大销售规模、加快销售回款，在力争达到8000亿元销售目标的同时，争取在下半年完成3800亿元的销售回款，有效减少银行贷款；其次，严格控制土地规模，实现土储负增长，力争平均每年减少3000万平方米左右；最后，将优质资产逐步分拆上市，例如，恒大的物业公司金碧物业已经在港交所交表，一旦成功上市，恒大的净负债率会下降19个百分点。

“恒大旗下的优质资产逐步分拆上市，为股东创造更大效益的同时，也实现负债水平的大幅降低。我们非常有信心，在不远的将来，公司的各项指标能够完全达到监管部门的要求。”夏海钧表示。

负债总额在上半年降低400亿元的基础上，恒大预计，全年负债额将下降1000亿元左右。

新形势下进行转变 多元业务加强

经过多年发展，全国年商品房销售额已经接近16万亿元，市场天花板逐渐显现，开发商如何在新形势下抓住机会，寻找新的业务增长点，变得更加紧迫。

夏海钧认为，城市更新将是开发商未来的必争之地。当前，恒大在全国有104个城市旧改项目，绝大部分都在粤港澳大湾区，其中深圳有55个，大湾区其他区域有12个。恒大是大湾区土储最丰富的地产商之一，而且土储主要集中在旧改，随着时间的推移，这些项目会创造巨大的经济效益，公司未来的利润增长点与爆发点将集中在这一区域。

多元业务上，恒大已经有了独特探索。金碧物业是国内最大的物管公司之一，在管面积达2.5亿平方米，合同金额5亿平方米，上半年物业管理收入29.7亿元，同比上升28.0%。按照计划，金碧物业力争在今年内实现上市。大健康产业，恒大养生谷在全国已经有29个项目，未来三年计划实现布局70个。

新能源汽车产业，备受外界期待。今年8月初，恒驰首期六款车全球发布，覆盖A到D级所有级别及轿车、SUV、MPV等全系列车型，实现产品线全覆盖。之后，上海、广州生产基地正式对外亮相，首期规划年产能均为20万辆，9月份具备试生产条件。

恒大预计，在3-5年，新能源汽车每年将实现产销100万辆的规模，通过提高通用化率，大幅降低管理费用、销售费用、零部件价格等，实现成本大幅下降。(中新经纬APP)