2020年以来，房企组织变革频现，12家典型房企进行了较大的组织变革，既有碧桂园、恒大、万科等龙头房企，也有大发、中骏等快速发展的企业。不少房企加大对城市更新、物业管理等领域的投入力度。

  从房企组织变革的类型看，克而瑞研究中心谢杨春指出，主要分为集团总部层面变革、区域层面扩张或收缩变革。集团总部层面变革主要以新增或迭代业务板块为主，开拓新的业务，并进一步促进销售。从区域层面看，有的企业设立新区域业务部门，有的企业则进行区域合并。从目前情况看，集团总部层面的变革对房企影响较大。

  从房企近期的动作看，集团总部层面变革主要围绕城市更新等政策热点项目。以雅居乐为例，公司近期宣布成立城市更新集团，聚焦粤港澳大湾区，深入华北及中原地区，全力打造城市更新前、中、后端全链条运营服务。目前其城市更新业务已进驻全国10余个城市，涉及旧村改造、旧厂改造、旧城改造及棚户区改造等。

  “品牌房企半数已参与到城市更新领域，合作与收并购步伐加速。虽然入局者众多，但单独设置城市更新集团的房企并不多见，多数房企将其视作地产业务的一个板块进行运作。雅居乐单独成立一家集团，显示出其对城市更新业务的重视。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者指出。

  在成立城市更新集团之前，雅居乐已深耕这一领域。财报显示，截至2019年年底，在城市更新业务方面，雅居乐已累计完成10个项目的合作协议，5个项目签订了框架协议，锁定的土地面积超过600万平方米，预计货值超过2000亿元，80%以上的货值分布在粤港澳大湾区。

  “房企进入城市更新领域现在的机会刚刚好，之前政策方面没有这么清晰。城市更新领域才开始，机会很多。目前大湾区比较成熟，而其他城市还没开放，企业可以选择战略性进入。有意入局城市更新业务的公司，应该赶紧组建专业团队，可以寻找一些平台公司进行合作或收购。”已涉足城市更新领域项目负责人对中国证券报记者表示。

  克而瑞研究中心指出，房企涉足城市更新领域，拓宽了经营范围。同时，可以辅助企业新增拿地。尤其是广州、深圳这样的城市，核心地块较少，旧改是企业获取核心地块的重要方式。新增城市更新集团，对雅居乐在大湾区的进一步深耕有较大作用。

  除了城市更新领域，部分企业优化布局和土储结构，新增设立了区域集团。例如，远洋集团上半年频繁调整组织架构，5月份成立环渤海开发事业部、北京开发事业部后，7月份成立华西事业部，聚焦中心城市，辐射周边城市，扩大市场份额。

  促销售抓回款

  梳理发现，部分房企调整组织架构的首要目的是完成年度销售目标。

  以中国恒大为例，公司主动求变，营销策略表现抢眼。一季度疫情影响较严重期间，恒大率先开通线上购房，实施优惠政策，掀起房企线上销售浪潮。3月份中国恒大将恒房通更名恒大宝，抽调35%的集团员工支援，大力增强销售力度。双管齐下，恒大操盘金额、合约销售金额及累计销售回款数据均刷新历史同期纪录。

  中国恒大8月4日发布的销售数据显示，前7个月公司累计实现合约销售金额约3991.4亿元，同比增长约23.9%；累计合约销售面积4401.9万平方米，同比增长约46.6%。

  克而瑞研究中心吴嘉茗认为，一季度市场受春节假期和疫情双重影响，房地产销售、建设几乎停滞。二季度市场热度回升，销售表现好于预期，但上半年整体销售同比下滑，行业整体承压。对于房企而言，上半年两三个月的销售空白期，对企业现金流、抗风险能力带来极大考验。增强销售力度，把握市场窗口期，“促销售、抓回款”是企业的主要方向。

  值得关注的是，恒大造车业务加紧改革步伐。恒大健康近日公告，其公司名称由恒大健康变更为恒大汽车。这标志着恒大健康主营业务变更为新能源汽车，恒大造车迈出坚实一步。作为恒大集团发展新能源汽车产业的平台，恒大汽车已构建覆盖动力电池、动力总成、先进整车制造、汽车销售及智慧充电的全产业链。

  确保现金流安全

  今年以来，上市房企现金流整体承压，精简架构、降低成本等成为确保房企现金流安全的重要举措。

  有的房企合并区域市场，聚焦热点地区的市场资源。据中国证券报记者不完全统计，近期大发、绿地、阳光城（000671）等企业均有区域合并调整动作。区域合并有助于进一步聚焦资源，并对房企集中销售、回款，保证现金流稳定有所裨益。

  业内人士指出，促销售、拓业务、控成本是上半年组织变革的三大推动力。行业进入存量时代，加速分化，房地产企业在竞争激烈之下求变。通过拓展新业务、新的区域占领更多市场份额。同时，精简组织、控制成本进行“节流”。未来变革将越来越频繁，更加灵活的组织架构、能力更多元化的稳定团队将是企业变革的主要方向。

  受疫情等因素影响，房地产企业普遍面临经营压力。一些房企调整组织架构，灵活控制销售节奏，适应行业变化趋势，头部房企尤其突出。

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