中新经纬客户端7月6日电 (薛宇飞)物业公司赴港上市的热情不减。近日，金科智慧服务集团股份有限公司(下称金科智慧服务)在港交所发布了招股书，根据披露，随着母公司金科集团规模不断壮大，加之优异的外拓能力，金科智慧服务的在管总建筑面积迅速增加，并排在西南地区第一位。

但分析发现，规模做大的同时，金科智慧服务在利润率上的表现并不突出。受住宅平均物业管理费波动、人工成本上升的影响，物业管理服务业务的毛利率处在低位增长状态。非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务在总营收中的占比虽然不断提高，但毛利率都出现了不同程度地下滑。

6成收入来自西南 外拓项目占比过半

与大多数物业管理公司一样，金科智慧服务在近几年大规模地跑马圈地，扩充规模。招股书披露，于往绩记录期，金科智慧服务合同总建筑面积快速增长，按33.7%复合年增长率由截至2017年底的约1.39亿平方米增至截至2019年底的约2.49亿平方米。同期，在管总建筑面积按39.0%复合年增长率由截至2017年底的约6240万平方米增至截至2019年底的约1.2亿平方米。

1.2亿平方米的在管建筑面积，在中国的物业服务公司中排名靠前。中指院发布的《2020中国物业服务百强企业排行榜》显示，百强物业企业2019年管理面积均值为4278.83万平方米，同比增速15.08%。不过，TOP10企业2019年的管理面积均值为2.21亿平方米。

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金科智慧服务业务分布区域。来源：金科智慧服务招股书

从区域分布看，金科智慧服务管理的物业项目已经覆盖西南、华东及华南、华中等地区，而作为从重庆起家的企业，西南地区是其重仓布局的区域，在管面积规模排在该区域第一位。2017年-2019年，西南地区管理建筑面积占公司在管物业总建筑面积的约62.4%、54.6%、51.2%，占到总收益的62.5%、61.5%、60.8%。

营收上，金科智慧服务收益由2017年的10.47亿元人民币大幅增至2019年的23.28亿元，复合年增长率约为49.1%，净利润由2017年约1.14亿元增长至2019年的3.74亿元，复合年增长率约81.5%。

毛利率方面，金科智慧服务2017年-2019年的整体毛利率分别为26.8%、25.7%、27.3%。中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的数据显示，截至2020年4月30日之前已经在A股、H股上市的26家内地物管公司，近三年毛利率均值分别为29.8%、29.7%、29.4%。

作为分拆出来的物业公司，金科智慧服务几乎承接了金科集团开发的所有物业项目，但这些项目的收益并不高。2017年-2019年，金科集团开发的物业所提供的物业项目占到金科智慧服务总在管面积的66.6%、52.7%、47.1%，所得收益分别仅占同期总收益的约53.7%、46.2%、39.7%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端分析，很多项目在竣工之初，物业公司就会进场提供服务，但这个阶段是没有收入的，反而要为开发公司分担部分成本。同时，新交付的项目，前期投入较大，物业费收缴率不高，也会拖累物业公司收益。

相比于同类型的物业服务企业，金科智慧服务在外拓能力上表现不错，截至2019年，外拓项目的在管建筑面积已经占到在管总建筑面积的52.9%，在全部合同总建筑面积中，外拓面积的占比达到64.9%。外拓项目占比过半，这在过度依赖房企母公司输送项目的物业公司中，也算得上一股清流。

平均物管费增长停滞 多项业务毛利率下降

从业务构成上，金科智慧服务的收益来自于四个方面，分别是物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务。物业管理服务是物业公司的一项基础性工作，但由于该业务需要投入大量的人力成本，如果占比过高，反而会拖累企业的利润水平。因此，很多物业公司都在拓展多元化收入。

招股书显示，2017年-2019年，金科智慧服务物业管理服务实现收入7.61亿元、10.20亿元、14.66亿元，分别占总收入的72.7%、67.0%、62.9%，占比呈现逐渐下降趋势。非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务的占比逐渐提升，至2019年底，分别占总营收的25.6%、10.3%、1.2%。

根据中国物业管理协会等机构发布的上述数据，在详细披露2019年营收结构的15家上市物业企业中，物业管理服务收入占总营收的均值为61.2%，新城悦服务、佳兆业美好甚至不足50%。

金科智慧服务物业管理服务业务毛利率水平。来源：金科智慧服务招股书

不过，近三年，金科智慧服务物业管理服务业务的多项财务指标并不乐观。2017年-2019年，住宅平均物业管理费分别约为2.2元/月/平方米、2.1元/月/平方米、2.2元/月/平方米，增长陷入停滞；物业管理费收缴率分别约为95.0%、93.9%、90.1%，连续三年下降；受住宅物业管理费的波动、劳工成本增加的影响，物业管理服务的毛利率分别为21.3%、19.7%、21.7%。

谢逸枫称，物业管理费不仅受到政府调控，业主们通常也不愿意支付过高的费用，物业费想有大幅增长较为困难。2.2元/月/平方米的平均物业费，说明金科智慧服务管理的小区多为一般类住宅项目，未来想获取更多利润，一是要想法设法拓展管理高端住宅、商业物业的比例，另一方面要扩大增值服务的收入。

非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务在金科智慧服务总营收中的占比虽然不断提高，但毛利率却都有不同程度地下滑。2017年-2019年，非业主增值服务的毛利率分别约为33.7%、32.8%、32.5%，毛利率轻微下滑的主要与劳工成本通胀、提高案场服务质量而物业开发商可就预售优质物业定制服务需求导致劳工成本增加有关。

金科智慧服务社区增值服务业务毛利率水平。来源：金科智慧服务招股书

2017年-2019年，社区增值服务的毛利率分别约为60.1%、51.5%、46.1%，毛利率下降主要受2019年家庭生活服务项下购物服务产品销售有所增加、2018年园区经营服务下的建渣清运服务增加的影响；智慧科技服务的毛利率分别为67.9%、48.8%、48.3%，2018年的毛利率较2017年大幅下滑，与硬件采购成本较高有关。

智慧服务难“智慧” 研究开支仅300万元

作为一家物业管理公司，却在名字中加了“智慧”两个字，金科智慧服务有意突出科技元素的意图显而易见。招股书也称，公司以大数据、物联网智慧服务平台为驱动，为住宅、商业楼宇等业态提供智慧服务综合解决方案。

然而，根据披露的数据看，这家公司或许难以称得上“智慧”。上述四项业务中，物业管理服务、非业主增值服务是主要的收入来源，共计占2019年总营收88.5%，但这两项都是劳动密集型业务，正如前文所述，人工成本的增加，成为它们毛利率变化的因素之一。

与大多数物业公司类似，金科智慧服务人工成本开支占到了销售成本中的很大一部分。招股书称：“由于物业管理为劳动密集型，雇员福利开支成我们销售成本的重大部分。于2017年、2018年及2019年，我们的销售成本项下录得雇员福利开支分别约为4.69亿元、6.90亿元、9.27亿元，分别占同年销售成本的61.1%、60.9%及54.8%。”

为了进一步减少人力成本开支，金科智慧服务还“委托独立第三方分包商提供清洁服务、绿化服务、维修保养服务等若干劳动密集型服务。于2017年、2018年及2019年，我们的分包成本分别占销售成本总额的21.4%、20.3%及23.8%。”

四项业务中，只有智慧科技服务与科技沾边，但2019年的收入为2687.1万元，在总营收的占比仅为1.2%。2017年、2018年的占比还不足1%。

招股书显示，截至2019年12月31日，金科智慧服务共有员工10479名，超过80%都是直接提供物业管理服务的员工，研发团队只有64人，尚不及员工总数的零头。这只内部研发团队，主要负责开发及维护信息技术系统、开发及提供智慧科技服务。

金科智慧服务研究开支。来源：金科智慧服务招股书

金科智慧服务在研发上的投入并不多，2017年-2019年，开发智慧科技服务的研究开支分别为65.6万元、87.4万元、318.3万元。截至2019年12月31日，其无形资产为500万元，无形资产主要包括软件。

谢逸枫称，物业管理公司向智能化、科技化转型是一个大的方向，但时至今日，仍依赖大量人工开展工作，智能化设备的运用率与运用范围有限，依旧属于劳工密集型产业。据他观察，没有哪个物业公司能称得上“智慧企业”“科技企业”。

金科智慧服务资本负债比率。来源：金科智慧服务招股书

招股书还披露，金科智慧服务的资本负债比率一直较高，2017年-2019年分别为423.5%、714.9%、362.4%。业务的扩张，还致使贸易应收款的大幅增加，3年间，贸易应收款项从1.84亿元增长至5.51亿元，翻了近3倍，平均周转天数分别为52天、57天、67天。(中新经纬APP)