国内首单类REITs挂牌交易时隔六年后，“真REITs”试点开启。

在REITs专家看来，此次试点方案落地是发展公募REITs的重要起点，距离大规模推进基础设施REITs仍需时日，其中，持续完善配套制度较为关键。

有业内人士在接受《中国经营报(博客,微博)》记者采访时表示，公募REITs试点只是开放了部分领域，目前运营难度比较大。期待监管进一步细化投资方向和投资领域。多家机构预测，未来，不排除中国REITs的资产类别向商业地产领域进行拓展。

中金公司研究部判断，中国REITs的市值将达到万亿元级别，若未来将商业地产也积极纳入，则规模有望突破5万亿元。

业界觊觎REITs税收优惠政策

4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“《通知》”）。

《通知》明确试点将聚焦重点区域、重点行业以及优质项目。重点区域包括优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区等。重点行业则结合了“新基建”和“老基建”：优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施……城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区等开展试点。

重点区域的潜力有多大？据《粤港澳大湾区不动产市场研究》（2020）报告预计，粤港澳大湾区的不动产规模庞大，假设将其中5%~10%的不动产进行REITs运作，总市值将排名全球第二，仅次于美国。

至于重点行业，光大证券(601788,股吧)研究所撰文指出，基建REITs发展有利于盘活“老基建”资产，降低宏观杠杆率，从而提高直接融资占比。从微观角度来说，也有利于降低企业杠杆率，实现“轻资产”模式转型。其次，发展新基建类REITs也有利于引导新基建的建设。

与此同时，市场的兴奋点在于，公募REITs落地将为投资人提供更多的产品选项。

鹏华基金有关人士告诉记者，对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。

另外，国内公募REITs试点工作安排并未涉及税收优惠政策。光大证券研究所预计由于发展初期REITs试点规模较小，仍可以通过原操作方式来实现相应避税；但未来如若REITs体量成长较快，则可能推动针对REITs的专项税收优惠政策出台。

明确职责边界，强化主体责任

公募REITs落地，除了直接受益的建筑、基建、公用事业、环保等行业，资管机构作为基金管理人也盼望抢到“头啖汤”。

具体而言，中国版公募REITs从基础设施领域入手，初步产品结构为“公募基金+ABS”。

华泰证券资管有关人士向记者指出，公募基金和专项计划的管理人被限定在同一实控人下，监管机构希望在减少REITs委托代理层级的同时，明确职责边界，强化主体责任。

基金公司层面，作为公募REITs的先行者，2015年，鹏华基金旗下鹏华前海万科REITs成立，是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品。此后，鲜有同类产品上市发行。

《通知》落地则点燃了基金公司的布局热情。记者多方采访了解到，目前，多家大中型基金公司已经开启了相关调研。建信基金有关人士表示，将积极参与基础设施公募REITs试点，为投资者提供更多资产配置工具。“公募REITs具有广阔发展空间，未来有望成为基金公司重要的一类业务。”该人士谈及。

也有部分公司坦言，由于“前期投入较大”或是“此前并无储备项目”，这些公司暂未确定开展REITs业务的具体计划。

整体来看，短期内，开展公募REITs业务的确面临一些困难。一方面，满足条件的优质项目可能数量有限；另一方面，尚未完善的制度建设，以及投资者的接受度也存在不确定性。例如，公募基金开展基建REITs业务的挑战在于，“公募REITs要求基金公司具有管理基础设施项目的能力，这对于基金公司而言有一定的挑战。公募基金公司此前大都是标准化证券投资，现在不仅要投资股权，还要对标的项目进行管理，专业团队、运营管理能力、业务经验等，这些都对公募基金的综合资管能力提出了更高的要求。此外，公募基金此前较少直接投资基础设施相关领域，对于标的项目的寻找和选择能力也仍需进一步提升。” 上述建信基金有关人士指出。

不过，也有基金业人士向记者指出，公募基金公司的优势在于投研能力、自律能力、渠道募集能力等方面。

券商资管也摩拳擦掌。华泰证券(601688,股吧)资管有关人士告诉记者，虽然《通知》近日才发布，但证券公司对基础设施REITs的提前布局和业务积累由来已久。经过过去几年类REITs、公募基金业务、PPP项目证券化业务的发展，监管机构、包括证券公司在内的市场各方参与主体均已积累了丰富的实践经验。

在该人士看来，基础设施REITs的创新性和独特性进一步强化了券商资管作为管理人，尤其是同时拥有公募基金和专项计划“双管理”牌照的资管机构的主力带头作用。基础设施REITs涵盖了证券公司多个维度的业务，这不仅要求证券公司具备过硬的综合实力，没有明显的业务短板，还强调不同业务条线高效协同的重要性和执行力。近年来，华泰证券聚焦科技赋能下财富管理和机构服务的“双轮驱动”发展战略，充分满足了基础设施REITs发展的战略要求

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