观点地产网2019年，对于招商蛇口(001979,股吧)是有纪念意义的一年，是其成立40周年，也是历时多年的前海土地整备终于完成，并入报表的一年。

  4月20日晚间，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”）发布了2019年年度业绩公告。2019年，其营收增10.64%；营业利润减1.1%；利润总额减1.79%；归属于上市公司股东的净利润增5.2%。

  招商蛇口在公告中指出，报告期内，公司营业总收入随着房地产结转规模增长而同比增加。

  不过，更值得注意的是，因为资产规模增长，截至2019年末，招商蛇口总资产录得6176.88亿元，较2018年末增长45.95%；归属于上市公司股东的所有者权益948.45亿元，同比增长24.95%。而由于前海土地整备及合资合作的完成，招商蛇口增加总资产约729亿元。

  新增土储规模上升，前海土地确权并表等等，拿地优势已经为招商蛇口中长期发展提供充足资源储备。

  前海土地整备样本

  成立40周年、重组上市4周年、前海土地确权并表，对于招商蛇口而言，2019年都是有纪念意义的一年。在2019年12月30日，招商蛇口临时股东大会审议通过前海土地整备事宜，也让前海土地并入到2019年年报。

  彼时，招商蛇口表示，这次股东大会，是一个有纪念意义的大会。招商蛇口完成了一项具有创新挑战的资产重组。

  不可否认的是，此次土地整备合作金额重大、影响广泛，且属于重大创新，自然面对着很多困难。2019年的顺利完成，按照招商蛇口的说法，这将对中国整个城市更新发展起到示范和引领作用。参考招商蛇口的方案，前海土地的另外两大地主，中集、深圳国际也很快达成了土地整备协议。

  并且，由于前海土地整备是以土地作为实物注资，让这项涉资1458亿元，超过招商蛇口2018年经审计归属于母公司所有者净资产额50%的交易，产生的现金流负担几乎为零。伴随着前海合资公司的并表，招商蛇口资产负债率也进一步降低，截至2019年末，招商蛇口的资产负债率降至63.19%，净负债率降至29.28%，同比减少11.09以及16.55个百分点。

  多家券商报告亦指出，招商蛇口在前海蛇口自贸区土储丰厚，资源重估价值高。而按照招商蛇口的规划，前海的发展时间为六年分宗，十年开发。也就意味着，这份超1400亿的土地价值，将在中长期阶段逐年释放。

  值得一提的是，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》以及《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》的印发，对于在深圳深耕40年，且在深圳核心区域：蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源的招商蛇口而言，也将带来巨大的商业机会。

  可以看到，前海妈湾片区的综合开发早已提前布局，周边配套的荟同国际学校开学、启动区一期项目实现销售，区域城市化格局初步显现；蛇口片区，积累三十年的历史土地遗留问题一揽子解决，进一步明确了蛇口土地的权属办理原则及办法；太子湾片区的建设及销售全面铺开，新开盘滨海大厦、湾海大厦、领海大厦、望海大厦、云玺、湾玺二期等项目，销售情况备受市场瞩目；深圳国际会展中心也于年内正式落成并投入运营，报告期内已成功举办了宝博会、智博会、青创会、大湾区工博会以及央视新年音乐会等盛会。

  另一方面，前海土地整备的完成，除了为招商蛇口带来高价值的土地储备，也为招商蛇口在房地产行业的下半场提供了更具护城壁垒的核心竞争力。

  有研报指出，近年来城市化进程不断加快，人口持续地朝着都市圈或城市集群涌入，但不少城市却面临开发强度日趋饱和、土地资源日益稀缺的现状，盘活存量土地资源是必然出路。在2019年，中央和地方政府多次出台有关城市更新的引导支持政策。怎么样发挥土地的集约、解决土地历史遗留问题、解决土地升值后的利益分享、解决土地开发问题等，都面临着法规、制度、规范等一系列的挑战。

  前海土地整备这一“前无古人”的重组事项，恰巧提供了一个范本。

  若剔除前海土地整备新增的资产额，招商蛇口总资产依然保持30%左右的增速。这也是得益于其实施一城一策、精准拿地。

  数据显示，2019年，招商蛇口新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市；全年共获取79个项目，土地面积716万平方米，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。并且投资发展更为理性，新增项目预期收益显著提高。

  报告期内，招商蛇口海门市国际邮轮城项目的获取，是继深圳、厦门、湛江邮轮母港项目后公司通过港城联动获取优质资源的又一成功案例。并且，招商蛇口着力与招商局集团下属金融、工业等业务板块深化合作、协同发展，实现了苏州金融小镇、博鳌乐城国际医疗旅游先行区、海门豪华邮轮配套产业城等项目落地，在中西部省会城市积极推动获取西安港务区、昆明滇中新区等大型项目。

  对于招商蛇口而言，拿地能力的提高与新增土储规模上升，让其在房地产行业的下半场，更具穿越周期能力。

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