恒大新战略：为何选择此时甩掉4500亿元负债？

中新经纬客户端4月1日电(薛宇飞)3月31日下午，恒大公布了2019年业绩报告，并在随后的业绩发布会上宣布，自2020年起全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。这是恒大发展战略的再次转向，对比之前，不变的是销售业绩的高增长，到2022年要实现万亿元人民币的销售目标；变化的是，要控制土储规模和负债，有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

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恒大集团2019年全年业绩发布会

这次战略转型不是说说而已，尤其是在降低负债水平方面。恒大称，“此次大刀阔斧实施战略转型，未来三年要大降负债4500亿元，决心之大、力度之大前所未有，一个稳健的新恒大值得期待。”

三年突破万亿销售额

业绩数据显示，2019年，恒大实现营业额4775.6亿元，同比增长2.4%；毛利1329.4亿元，毛利率27.8%；净利润335.4亿元，净利润率7.0%；核心利润408.2亿元，同比下降48%。

恒大集团董事局主席许家印

从规模上看，恒大的利润依旧可观。恒大集团董事局主席许家印在业绩发布会上说：“只报道利润下降50%，不报道下降50%以后恒大的利润还是排中国房地产企业前三，是不客观的。”

这次业绩会，最大的亮点不是2019年取得多少成绩，而恒大再次竖起了新目标。从2020年起，恒大要全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。

许家印介绍，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

从销售目标看，恒大2019年的合约销售金额为6010.6亿元，同比增长9.0%，要在疫情还不知道何时结束的2020年实现8000亿元的目标，就要增长33.10%，这个Flag不可谓不大。

“我们对社会公布的销售目标是6500亿元，内部指标是8000亿元。同时，我们每年都要保持均衡增长，到2022年销售1万亿元，这是我们第一次向社会提出来‘三年突破万亿’的目标。” 恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧说。

恒大将如何实现8000亿乃至万亿元目标呢？许家印说：“第一，(我们)有足够的土地储备。第二，在疫情期间，恒大颠覆性地开创了网上卖楼的成功经验，奠定了强大的销售能力，要实现销售额的高增长，是具备条件的。”

恒大一季度销售及回款对照图

2月13日，恒大通过“恒房通”平台实施了网上销售，引起业内广泛关注，根据恒大公布的数据，认购和销售业绩都出现大幅上涨。恒大今年第一季度合计合约销售额达1465亿元，回款1133亿元，较2018年同期分别增长23%及55.2%。恒大称，这创下公司一季度销售及回款的最高历史纪录。

克而瑞研究中心数据显示，恒大今年第一季度的销售额排在中国房企第一位。

稳健“新恒大”

在“高增长、控规模、降负债”的发展战略中，后两项都是要降的。恒大此时提出新战略，或与行业的大背景有关。

夏海钧称，“房住不炒”是国家的一个既定政策，这不会改变，对于房地产商来说，再想像过去那样买了土地，就能赚大钱的时代已经没有了，现在必须把房地产的金融属性去掉。在这样一个环境下，恒大提出要把房地产从金融属性向实体属性转变。他说：“我们相信，沿着‘三个稳定’‘房住不炒’房地产调控政策，沿着恒大‘高增长、控规模、降负债’的整个战略去发展，恒大的未来会非常美好。”

按照恒大的设想，高业绩增长下的高回款，再配合土地购买支出的减少，最终实现负债率下降。许家印说：“一升一降，也就是销售额的大规模增长和土地储备的负增长，就实现负债的大幅度下降。”

2019年，恒大的资产负债率为77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

许家印算了笔账：“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

许家印说：“现在的土地储备大数3亿平方米，按照当前的销售规模，大概是4年半的时间去化。在未来三年，每年减少3000万平方米，土储降到大概是2亿平方米，随着公司销售额的增长，土地储备的去化时间就是两年。”

“这样既科学又合理，能够保证公司可持续的发展，土地储备规模也是合适的。”许家印称。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，从行业看，土储消化周期达到4年半的时间，属于一个偏长的时间，企业可以适度降低土储规模，一年减少几百亿元的拿地资金，可以直接降低恒大的负债水平，比较可取。

谢逸枫还称，当前房地产市场相对健康，而且不排除利好政策的出台，恒大选择此时去主动降低负债率，时机比较好。在减少拿地和增加回款双向保障下，预计三年减少4500亿元负债的问题不大。

另外，也因为低廉的土地储备，让恒大对未来的利润空间仍然自信。夏海钧说：“恒大最大的优势，就是有充足的土地储备，这是任何一个中国地产商都没有的。恒大2.93亿平方米的土地储备中，67%在一二线城市，但楼面价只有1800元/平方米，这个价格是所有人都没有的。恒大的建安成本约3800元/平方米(包括精装修)，总成本6100元/平方米，即使按照2019年清尾项目8700多元/平方米(计算)，毛利率也在30%，净利率在10%左右。”(中新经纬APP)