年初多地“扎堆”微调 2020年楼市政策“红线”不能碰

  2020年伊始，房地产调控暗流涌动。武汉、唐山、东莞、佛山、四川富顺、湖南衡阳等城市纷纷出台楼市政策，对市场进行调整。其中，既有税费优惠、财政补贴、人才新政等刺激性措施，又有销售监管、房屋限售等打压和规范性手段。

  中央层面，银保监会也出台政策，强调“严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场”。

  2019年是我国楼市调控最为密集的年份，全年出台的楼市政策超过620次。这些政策很好地维持了市场的稳定，但对于习惯性依赖土地财政的地方政府来说，松绑的冲动仍然存在。

  对于今年的政策基调，虽然中央经济工作会议再度重申“房住不炒”，但地方政府仍然有着因城施策的调整空间。那么，在楼市下行压力较大的背景下，今年的楼市调控政策到底怎么走？年初的这波调整，有哪些风向标意义？

  有刺激也有打压

  四川省富顺县的楼市新政，被认为打响了2020年楼市松绑的“第一枪”。

  按照富顺县住房和城乡建设局发布的《富顺县购买商品住房财政补贴实施细则》，对在2020年1月1日至2020年6月30日期间，在富顺县城规划区内购买新建商品房的居民，给予一次性200元/平方米的财政补贴。二手房买主不享受这一补贴。

  在湖南省衡阳市衡东县房交会的发布会上，当地政府部门也推出了税费补贴政策，涵盖住宅、商铺、车位等多个业态。政府同时表示，“鼓励企业让利，但不搞恶性竞争”。政策在今年衡东县房交会期间适用，具体为2020年1月1日到2020年3月31日。

  东莞则在近期推出人才新政，强调“顶尖人才可享受200平方米左右免租8年的人才住房，在东莞全职工作满8年、贡献突出的可无偿获赠该住房；特级人才给予最高250万元购房补贴或享受3年、每月最高5000元的租房补贴。”

  与此同时，打压性的政策也在推出。比如，武汉发布征求意见稿，拟推出七项措施规范预售政策；近期房价上涨较快的唐山，则对销售环节进行规范，并要求“购房人购买新建商品住房，自网签之日起42个月内不得上市交易”；佛山也出台政策，规范商办类项目的拿地和销售。

  与2019年出台的海量调控政策相比，这些调控政策祭出的手段，并无太多新意。但由于在年初出台，又难免带有一些“风向标”的意味。

  对此，上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，一方面，这些政策可以视为2019年楼市密集调控的延续；另一方面，从性质上来说，这些政策和当地市场发展有着较强的针对性，属于因城施策，并无明显的“出格”之处。

  比如，2019年11月，唐山的新房价格以1.9%的环比涨幅并列70大中城市涨幅榜首。因此，出台打压性政策也在情理之中。而衡东县的税费补贴政策，目的在于去库存的需要。

  实际上，梳理地方政府2019年出台的海量政策发现，“双向调控”的基调已经奠定。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，2019年的“地方版”楼市调控政策有几个显著特点：人才新政多发、租赁政策强化、公积金政策放宽、频繁整顿乱象。

  与此同时，政策整体还是维持了基本的稳定。

  “红线”仍然不可触碰

  2020年的楼市调控政策，是否会沿着同样的方向发展？严跃进指出，年初的这一波政策调整，风向标意义并不明显，但其内在逻辑仍适用于2020年，即在不触碰“红线”的同时进行因城施策的调整。

  他所说的“红线”，是指监管层确定的一系列稳定楼市的原则。

  2019年12月召开的中央经济工作会议指出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”这是中央经济工作会议连续第二年提到“房住不炒”。

  此后，住建部、央行、银保监会等相关部门也做出类似的表态。住建部还重申，不把房地产作为短期刺激经济的手段。

  贝壳研究院分析认为，2020年房地产政策将会保持“上紧下松”、“内紧外松”的基调。

  “上紧下松”是指中央“紧”、地方“松”。中央层面，出于控制杠杆的考虑，虽然货币政策有所宽松，但购房贷款政策仍将审慎。

  地方层面，一是地方政府对房地产和土地的路径依赖短期难以改变，二是有特殊发展定位的区域，出于承接产业转移到引进人才的需要，会针对部分人群降低购房门槛，例如粤港澳大湾区的部分城市。但在长期防风险和短期促进“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）的约束下，整体限购放松力度有限。

  “内紧外松”是指房地产调控政策“紧”，其他微观政策略“松”。房地产内部政策大概率仍会维持当前紧缩状态，但绝大部分城市不会再进一步收紧。一些城市会出台人才引进、户籍放松等政策，会在客观上刺激楼市需求的增加。

  2019年末，发改委发布文件，督促城区常住人口300万以下城市取消落户限制，同时推动城区常住人口300万以上城市放宽落户条件。该措施的出发点在于推动新型城镇化建设，但多数受访者认为，也能对三四线楼市起到一定程度的托底作用，不至于使这些地区的楼市“硬着陆”。

  上海易居研究院也指出，限购、限价、限售、限签等“四限”政策仍是地方调控重要抓手，政策将与当地楼市关联度更高，各城市可以根据市场实际情况，及时调整政策走向，以便提高政策的针对性和有效性。

  该机构还表示，“本轮调控政策难言实质性转向，房地产整体政策环境将持续偏紧。”其中，“四限”调控注定将贯穿更长的时间周期，从而维持市场的稳定，为进一步落实楼市调控长效管理机制创造环境。