房贷利率今起"换锚"！首套利率北京微涨上海下降，14城百万房贷月供平均涨6元

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与广大购房者密切相关的房贷利率今日正式“换锚”！

根据央行此前公告，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。9月20日公布的最新5年期以上LPR报价为4.85%，这意味着各地将根据当地市场实际情况确定房贷利率加点下限。

那么，各地实际执行情况如何呢？

券商中国记者了解到，上海此次并未加点，而是减点，首套房贷利率减20个基点，但与之前的最低利率相比变化不大。北京房贷利率则与前期基本一致。有研究机构统计，全国14个典型城市中，11个一二线城市LPR房贷利率相比9月份均有微弱上升，但基本上可以忽略不计，而3个三四线代表城市则略有下调。不过，无论是首套还是二套，此次LPR房贷利率的调整并没有对原有的月供产生太大的压力，14个城市首套房百万贷款月供平均值仅增加6元，二套房的月供平均值增加了15元。

业内人士认为，整体看，在“房住不炒”背景下，市场平稳是主流，LPR政策落地前后，各地银行房贷利率波动不会大。

上海一直是全国房贷利率最低的城市，此前，上海多家银行首套房贷利率最低为基准利率打95折，即4.655%。而9月20日公布最新5年期以上LPR报价为4.85%后，业内人士预计，上海未来房贷利率将上调，首套房贷利率降至基准以下的“打折”情况将一去不复返，8日起新发放的首套房贷利率最低也要4.85%。

不过，出乎意料的是，上海此次并未加点，而是减点。21世纪经济报道8日消息称，从两位沪上国有大行和股份行高管处了解到，在本次房贷利率换锚之后，上海并没有在5年期LPR基础上加点，当前执行的房贷利率初步为：首套房贷利率不低于相应期限LPR减20基点，即最低4.65%；二套房贷利率不低于相应期限LPR+60基点，即最低5.45%。

这意味着，上海首套房贷利率比新政前还降低了0.005个百分点，而二套房贷利率比之前（5.39%）高了0.06个百分点。

由此可见，尽管目前上海首套房贷利率为LPR减20个基点，但是与之前相比变化并不明显，基本保持了相对稳定，而二套房贷利率变动稍大，整体上体现了“房住不炒”的调控基调。

据了解，北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。按照9月20日公布的5年期以上LPR4.85%来计算，北京首套房贷利率下限是5.4%，二套是5.9%。此前，北京地区大部分银行执行的个人房贷利率水平为：首套房5.39%、二套房5.88%。

这意味着，新政执行后，北京首套房贷利率较之前提升了0.01个百分点，二套房贷款利率提升了0.02个百分点。

不过，有业内人士认为，这一变化可以忽略不计，可以说房贷利率水平与之前基本一致。

麦田房产以100万住房商业贷款、贷款25年、采用等额本息的还款方式为例，执行新政后，首套房每月贷款利息增加6元；二套房每月贷款利息增加12元。而对于执行新政前的住房贷款仍然执行之前的政策，利息不产生变化。“很显然，新政前后贷款利息变化微乎其微，对购房者几乎不会带来额外的支出压力。接下来，央行每月20日都将披露最新一期的LPR利率水平，个人住房贷款利率水平仍待观察。”麦田房产有关人士说。

房贷利率正式“换锚”后，各大城市有何变化？月供影响有多大？

对此，上海易居房地产研究院对全国14个城市10月份 LPR房贷利率的变化及月供变化情况进行了统计，统计报告显示，11个一二线城市LPR房贷利率相比9月份均有微弱上升，但基本上可以忽略不计，而3个三四线代表城市则略有下调。对100万元本金的房贷进行测算可以看出，无论是首套还是二套，此次LPR房贷利率的调整并没有对原有的月供产生太大的压力。

这14个城市包括4个一线城市、7个二线城市、3个三四线城市。其中，一线城市采用新的利率定价机制后，利率变动其实不大，只有微小的变动，进一步体现了利率稳定的导向。其中，二套房利率的变动幅度稍微更大一点。

二线城市中首套房的利率上升幅度并不大，而二套房的利率上升幅度相对大。横向对比看，二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市，这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。

相比一二线城市，三四线城市房贷利率上升的力度是不大的。由于样本数量比较少，佛山市场的降温会对数据统计形成一定的干扰，但即便是观察无锡和珠海，也能看出此类城市利率虽然有上升，但上升的力度是不大的。这几个城市属于三四线城市中楼市相对坚挺的城市，而其他一些相对偏远和落后的三四线城市，预计利率会持平或小跌，尤其是在首套房上。

基于前面14个城市的统计结果，报告还以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算，进而观察LPR贷款利率下购房者的月供压力发生了什么变化。具体测算结果如下表。

报告指出，从测算结果可以看出，14个城市在执行LPR贷款利率后，首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。类似月供额的变动非常小，基本上不会对购房者形成太多干扰，或者说是可以忽略不计的。而从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从近期房贷市场的政策面看，“房住不炒”是重要的指导思想，这也决定了房贷政策短期内不会放松。但后续随着金融环境的进一步宽松，以及房地产市场的周期性调整，预计LPR房贷利率将有进一步下调的可能。

中原地产首席分析师张大伟也指出，从各地主流银行看，目前各地房贷利率平稳过渡是主流，10月8日后，虽然新房贷合同有变化，但房贷执行利率并无大变化。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动，但80%以上城市依然维持在过去2年的最低利率，目前看，所有城市的房贷利率相比2018年四季度，都没有上行。整体看，在“房住不炒”背景下，市场平稳是主流，LPR政策落地前后各地银行房贷利率波动不会大。

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