房贷大事，利率大调整：北京涨上海降，地产股大涨，房价怎么走？

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房贷利率今日“换锚”，地产股大涨！

今日收盘，房地产行业涨逾2%，在中信29个一级行业中涨幅排名第三，成交金额125.16亿元，板块中超六成个股上涨。

据央行此前公告，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

业内人士普遍认为，从短期看，通过LPR为定价基准加点形成的房贷利率与原先用贷款基准利率加点形成的利率相比，不会有太大变化。

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“换锚”后的房贷利率：

北京涨了上海降了

从今日起，关系到千家万户的房贷利率正式“换锚”，定价基准由以往的基准利率转换为LPR。

据多家媒体从各地产中介获悉的信息显示，北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）+55个基点（一个基点等于0.01%），二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算，北京个人住房贷款利率水平为首套房不低于5.4%，二套房不低于5.9%，相比新政前分别提升了0.01个百分点和0.02个百分点。

以100万元25年期的首套房贷为例，采用等额本息的还款方式，之前每月月供6075.36元，新规执行后月供为6081.30元，每月贷款利息增加约6元；若是二套房，之前月供为6369.86元，改革后的月供为6382.02元，每月贷款利息增加约12元。

“换锚”之后，北京的房贷利率涨了，上海却降了。21世纪经济报道称，据两位沪上国有大行和股份行高管透露，上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR-20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。

也就是说，上海房贷利率为首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。此前，上海普遍执行的是首套房最低基准利率95折，即4.655%。也就是说，新政之后首套房的最低利率或降低0.005个百分点。

对于上海首套房最低利率或下降，上海银行业人士表示，减点是暂时的，未来会逐步调整到相应期限LPR之上。而如果以全国最低下限4.85%计，上海的首套房房贷利率相较之前反而是上升了。

02

业内普遍观点：

“换锚”对房贷利率影响不大

那么在新政影响下，房贷利率究竟会上升还是下降？业内普遍认为，在“房住不炒”的政策基调下，房贷利率“换锚”对实际利率水平影响并不大。央行副行长刘国强在8月20日召开的国务院政策例行吹风会上也明确表示：有一点是肯定的，房贷的利率不下降！

易居研究院对全国14个典型城市（4个一线城市、7个二线城市、3个三四线城市）进行的房贷测算显示，在执行LPR贷款利率后，房贷利率整体略有增加，但变化不大。

自2015年10月24日以来，我国个人住房商业贷款5年及以下的基准利率为4.75%，5年以上为4.90%。目前国内绝大多数住房贷款年限均在5年以上，4.90%这一基准利率通常也是银行及购房者参考的标准。

央行新政明确，首套房贷利率应不得低于5年期以上LPR，即4.85%，二套房贷利率不得低于增加60个基点后的5.45%。对比来看，新政前后房贷实际最低利率水平基本相当，变化不大。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体来看，房贷利率平稳过渡是主流。10月8日后，虽然房贷合同变化，但房贷执行利率并无变化。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动，但80%以上城市依然是维持在过去2年的最低利率，从目前看，所有城市的房贷利率相比2018年四季度，都没有上行。

不过LPR利率是浮动的，意味着房贷利率也会是浮动的。兴业研究宏观分析师郭于玮表示，“从更长时间看，以LPR为基准形成的房贷利率，浮动可能性更大。现在居民贷款一般是每年做一次重定价，如果LPR调整频繁，那么半年重定价或按季重定价比例有可能提升。”

融360大数据研究院分析师李万赋指出，一方面，LPR新机制出台是为降低实体经济融资成本，未来下行概率较大，重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜；另一方面，对房贷来说，大方向仍是避免干扰房地产政策执行，即使LPR下行，银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率基本稳定。

03

地产股大涨

券商看好低估值地产股

房贷利率“换锚”今日落地，地产股也反弹走强，实现大涨。

Wind数据显示，截至今日收盘，中信一级行业中，房地产指数涨幅2.01%，在所有行业中居前。

其中，世荣兆业尾盘拉升，收盘涨7.51%，领涨行业；中南建设盘中一度涨逾8%，至收盘涨6.06%；保利地产涨幅5.66%，阳光城、鲁商发展、金地集团等多只个股涨均逾4%。

中泰证券今日发布的房地产行业周报，称重点房企销售超预期，看好四季度板块估值修复机会。报告指出，9月以来，地产类上市公司被其实控人或其他产业资本增持占比较多，主要因为地产股估值低、股息高，其从四个方面说明了地产股的投资逻辑：

1、政策底部：当前房价地价趋稳，基本面下行，融资持续收紧已超预期，政策调控目的达到，进一步收紧意义不大，估值继续下行空间较小，反而底部反弹概率更高，上行空间也大于下行空间；

2、宽货币：现阶段的降准及之后可能的降息，带来全局的宽松，目前行业虽然受到窗口指导，但整体或多或少也能受益于宽货币，只是受益程度较前几轮有所减弱，利好方向不变；

3、业绩确定性：在当前全球经济或进入衰退期，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势进一步凸显；

4、高分红：地产行业在经历过高增长时期后，整体开始提高分红，目前主流房企的高股息对于长线资金较为有吸引力。

中信建投研报也表示，当前地产板块绝对估值处于历史底部，低于以往各历史下行周期中的低点，且持仓环比连续两季度下行，成为相对低配板块，当前行业迎来配置绝佳机遇。

04

楼市降温信号：

房价企稳、成交量下降

9月，国家统计局发布的8月份70个大中城市商品房价格变动情况显示，当月共有55城的新房价格环比上涨，43城的二手房价格环比上涨，均比上月减少5城，全国房价企稳态势明显。

尤其是一线城市中被视为风向标的北京，二手房价格同比、环比均继续下跌。8月份，北上广深4城的新房价格环比仅分别微涨0.5%、0.3%、0.2%、0.2%；二手房方面，北京的价格延续跌势，8月环比再下滑0.4%；上海、广州环比持平；深圳环比微涨0.2%。

而融360监测的数据显示，8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨3个基点。二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2个基点，相当于在目前5年期LPR（4.85%）水平上分别加了62个基点和93个基点。

楼市降温除了体现在房价上，从成交量上也可窥见一斑，尤其部分城市过去的“金九银十”不再。中原数据显示，9月广州网签一手住宅成交量为6523宗，同比下跌33%。横向对比近4年，今年的市场表现仅优于“政策年”2017年。但与之对应的是，9月广州一手新批住宅6195宗，对比8月大幅增加2成，与年内市场热度较高的4、5月供应量基本处于同一水平，但成交却差强人意。

今年国庆期间，北京的楼市成交也十分低迷。据诸葛找房数据研究中心统计，2014至2019年国庆期间北京新建商品住宅网签量分别为538、442、216、222、235和190套，二手住宅网签量为56、101、209、28、44与41套。

也就是说，2019年国庆期间，北京新房仅网签190套，创2014年以来国庆期间新低；二手房网签量仅为41套，同比减少3套，除2017年的28套低值外，也是2014年以来的较低水平。