信托领域真正的创新很少，大多为避监管　　

　5月中旬，“信托涉足房地产一二级开发”的消息旋风般在市场传播。《金证券》记者调查发现，所谓的涉足，本质仍然是“假股真债”。　　

 北京信托业人士称，最近一两年，约七成房地产信托融资项目是以这样的方式运作的。尤其是今年以来，为避开抵押问题，私募股权开始掺和其中，造成信托涉足房地产一二级开发的假象。　　“七成项目这么操作” 　　

“假股真债，就是看起来好像是持股，实际上仍然是债权的形式。”5月21日，正在苏州出差的李阳（化名）在电话中，给《金证券》记者解释了目前房地产借道信托融资的最常见手法。　　李阳是国内一家中型房地产公司投融资部门的负责人。巧合的是，他此行苏州所查看的项目，正在进行的也是这类融资。　

　《金证券》记者了解到，房地产企业通过信托融资，最基本的形式是将项目打包发行集合产品。不过近一两年来，“假股真债”更为盛行。李阳称，他们公司“大约70%这么操作的”。　　

“一种是信托公司拿钱入股，进入我们需要融资的房地产项目，到约定时间退出，这种情况钱不会太多，持有的股份也不会太多。另一种是信托公司设立一个信托计划，通过这个信托计划募资进入房地产项目。看起来好像是信托公司进入了房地产一二级市场的开发，实际上他们并不参与运作，只是为我们提供了不同的融资方式。”李阳对《金证券》记者解释。　　

据悉，这类融资形式的融资成本在13%-15%之间，“今年因为整个市场闲散资金比较多，所以成本走低了一点。”他说。　　

“假股真债”升级版　　“假股真债”无疑为房地产和信托之间的合作提供了新的通道，不过监管在继续，房地产和信托之间的“创新”也在继续。　

　《金证券》记者了解到，“假股真债”的融资形式有很多具体的操作手法，取决于信托公司的意愿和房地产公司项目的大小。此间一些信托公**虑到风控问题，会要求房地产企业给出抵押。　　“以前有胆子大的，或者关系好的，不要抵押就做了，我现在手中的四五个项目，也有两个是不要抵押的。但是现在监管收紧后，很多项目就卡在了抵押上。”李阳对《金证券》记者介绍。　

　据悉，一般情况下，房地产企业是不愿意将项目抵押给信托公司的，更多留给银行做开发贷。因此，“假股真债”盛行期间，抵押成了这一融资模式中的软肋和风险点。不过今年以来，房地产企业和信托公司又有了新的应对策略。　

　“现在通过有限合伙的形式可以避开抵押的问题，房地产企业会找个资产管理公司一起出面成立个私募股权基金，房地产企业作为GP（普通合伙人，有权管理、决定合伙事务），有的时候会以LP身份（有限合伙人即真正的投资者，但不负责具体经营）认购一部分，剩下的由信托公司吃下，然后投入到需要融资的房地产项目中。”李阳说。　　李阳调侃说，这是房地产与信托“假股真债”模式的升级版。　　

“创新大多为避监管” 　

　除了这类看似曲线投资房地产项目的介入形式，《金证券》记者了解到，目前确实出现了信托公司有意直接参与房地产开发的情况。“我们也只是听说，具体是什么情况就不知道了。因为信托给一个房地产项目做融资最多也就几个点的收益，直接参与开发确实能获得更高的收益。”北京信托行业一位业内人士说。　　除此而外，“买入返售”的融资形式也快速普及。所谓的“买入返售”涉及三方，其中甲方一般为过桥资金、乙方为出资方（通过信托进入）、丙方通常为银行（主要是为项目背书）。“这半年以来，中小信托公司中，这种融资形式也开始越来越普遍。由于一些资金是定向的，所以很难了解这类融资形式的具体内容。不过复杂外衣里面，都离不开债权的基本形式。”这名北京信托行业人士对《金证券》记者说。　　

光怪陆离“创新”的背后，房地产项目仍是信托的主要业务。公开数据显示，今年一季度末信托资金对房地产的融资规模仍然有较大增长，达到7701.79亿元，重新超过2011年底的规模。　　

“信托领域真正的创新很少，融资形式上的创新大多为避监管，方便融资。”他说。

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