万科A(000002) 中报点评
——已售未结创新高、轻资产运营或成新常态

 公司公布14年中报， 公司1-6月份， 实现营业收入409.62亿元， 同比微减1.04%；净利润 48.09 亿元，同比增长 5.55%；每股收益 0.44 元/股，同比增长 6.59%。
  半年 销售 首破， 千亿，  已售未结资源创 新高。 公司上半年累计实现销售金额1009.1亿元，历史上首次半年度销售金额破千亿，由于销售快于结算，公司上半年共有 1747.4 万方已售未结资源，已售未结金额约 2027.6 亿元创历史新高，公司
上半年仅竣工 398.3 万方，占全年计划的 26.9%，公司竣工结算资源集中在下半年，全年业绩增长有保证。
  毛利率 略有下滑 ， 净利率 上 升， 负债结构 有所 优化。受制于全国房价的下行，公司上半年销售均价 11144 元/平米，同比下降 7.8%，毛利率由去年 33.6%下降为 30.9%，今年二季度毛利率 28.2%，环比一季度大幅下降 11.7 个百分点。受
益于轻资产运营，公司净利率则由去年同期的 12.9%上升至 13.4%。此外，公司的负债结构也有所优化，剔除预收账款的负债率和净负债率分别为 66.99%和50.11%，较去年同期下降 0.73 和 4.70 个百分点。
  投资 权益比例创新低， 轻资产 运营或 成新常态。公司上半年新增 19 个项目，权益建筑面积 264 万方，平均楼面地价 3665 元/平米，平均权益比例 66%创历史新低，其中 4 个项目权益比例低于 50%，6 个项目权益比例为 50%或 51%。公司
上半年投资收益 13.1 亿元， 同比增长 238%， 公司积极推广的“小股操盘”轻资产运营模式或许将成为未来新常态，较高的投资收益将是经常性的，这一模式将提升公司的投资回报率，减少对股权融资的依赖性。
  投资 建议：今年是公司的变革之年，上半年公司在事业合伙人 、小股操盘、H股上市等制度创新上取得突破 ，轻资产运营或成新常态，未来的发展将更持久稳健 ，公司半年销售首破千亿、 已售未结资源丰富，维持盈利预测和 “买入”评级 。公司上半年半年销售首破千亿、已售未结资源丰富，维持公司 14 年销售额 2000 亿的预测，维持公司 14-16 年 EPS 分别为 1.64、1.88、2.19 元的预测，对应 PE 别为 6X、5X、4X，维持“买入”评级。

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