REITs扩募定价有两层核心逻辑，一方面要锚定现有REIT二级市场交易价格，监管设置价格底线，另一方面要看拟收购新项目的评估价值、现金流回报，兼顾老持有人、新认购方、原始权益人三方利益。

监管对三种扩募模式设有不同价格底线。定向扩募面向机构，价格不得低于定价基准日前20个交易日二级市场均价的90%。公开扩募不低于公告前20日或前1日的交易均价。原持有人配售没有硬性折价底线，管理人结合市价、新项目估值确定价格，并且配套除权，不参与配售的老股东会面临权益摊薄。

底层资产评估是另一根锚，新项目由第三方机构用收益法评估，看租金、收费、空置率等测算未来现金流，新项目的分派率，要尽量接近原有REIT的分派率。如果新项目估值过高，会拉低整体分红水平，损害原有投资者；估值过低，原始权益人不愿意把资产注入进来。

扩募价格不等于基金净值，主要挂钩二级市场成交价。当REIT二级市场溢价很高时，扩募发行价也会抬高，如果新项目实际现金流不及预期，扩募份额上市之后很容易出现价格倒挂破发。

实操看两个关键指标，一是扩募价相对二级市场的折价，二是新项目的评估分派率与原有REIT分派率对比。新项目分派率明显低于原有资产，即便一级认购有折价，长期也会压制产品收益。定向扩募份额还有锁定期，机构6个月，原始权益人关联方18个月，解禁也会影响后续二级市场走势。

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