REITs的收益率并不固定，会受到市场环境、底层资产质量等多种因素影响。2025年开年以来，截至3月21日，有6只公募REITs涨幅超过20%，其中嘉实物美消费REIT涨幅最高，在28%左右；华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT紧随其后，涨幅分别为23.09%和21.39%；近30只涨幅在10%-20%之间。截至5月21日，消费类基础设施REITs以平均40%左右的涨幅领跑市场。

投资REITs有以下几点需要注意：
1. 估值溢价风险：当前低利率环境下机构配置需求激增，会推高部分公募REITs产品估值，但溢价率攀升会导致现金流分派率显著下降，市场风险显现，需避免盲目追涨。
2. 底层资产质量和现金流状况：从长期来看，REITs的投资价值最终由其稳定的现金流和运营表现决定，所以要关注底层资产的质量及现金流状况。
3. 二级市场价格波动风险：二级市场交易价格上涨时，买入成本会上升，进而导致实际的净现金流分派率降低；反之，买入成本下降则净现金流分派率提高。
4. 打新策略风险：
- 配售比例风险：REITs采用配售制度，申购资金越多，分配额度越小，若申购资金多但配售比例低，可能实际获得基金份额较少，影响整体收益。
- 流动性风险：多数REITs盘子较小，成交额低，大户配置过多可能不易卖出，并非所有REITs都适合打新，需要仔细筛选。
- 破发风险：REITs打新套利虽有价格差异带来的收益机会，但也存在一定的破发风险，参与时应充分研究项目的基本面和市场环境，选择优质项目投资。

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