REITs基金的回报率也就是年化收益率，通常由两部分组成，一是稳定的分红收益，二是底层资产增值带来的价差收益。

不同底层资产的REITs基金回报情况有所不同。从过往表现来看，国内已上市的REITs产品平均年化收益率大概在4%-8%区间，部分优质项目能到10%左右。比如仓储物流、产业园这类基础设施REITs，收益相对稳定，一般在5%-8% ；而文旅、商业地产类受宏观经济和运营情况影响较大，收益波动可能更高，商业地产类可能受租金波动影响，收益弹性大些。像物流仓储类REITs每年分红率普遍在5%左右。

不过，REITs并非无风险，其价格会受市场利率、资产估值变化、运营现金流等因素影响，存在一定的波动风险，且部分REITs的流动性相对有限，赎回可能需要等待特定开放期。

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