今年六月市场将发行一种新的产品——公募REITs，让我们一起来了解一下吧，内容可能有点长，但请您耐心看完
走近基础设施公募REITs

什么是基础设施领域REITs?
基础设施公募REITs是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目,由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目,并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
简单来说,基础设施公募REITs可以让投资者用较少的资金参与到大型基建项目中，从而分享项目的基础收益和资产升值。
本次试点的基础设施包括：仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区
不包含——住宅和商业地产

基础设施公募REITs业务试点推出的重要意义是什么?
基础设施REITs是国际通行的配置资产,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,能有效盘活存量资产,填补当前金融产品空白,拓宽社会资本投资渠道,提升直接融资比重,增强资本市场服务实体经济质效。
短期看
有利于广泛筹集项目资本金,降低债务风险,是高质量投资、补短板的有效政策工具;
长期看
有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆,推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

公募RElTs在中国发展如何?
我国REITs市场经历了前期私募REITs的探索和尝试，为试点公募REITs积累了丰富的实践经验。
以上交所为例，经过积极探索实践,初步构建了类型丰富、运行良好的私募REITs市场。
上交所私募REITs产品覆盖类型：仓储物流、产业园区、租赁住房、高速公路、商业物业
此外，上交所还推出了首单基础设施私募REITs，引领了境内市场储架式产品、可扩募产品等多轮创新。

基础设施公募REITs试点项目具有哪些特点?
聚焦重点行业：
优先支持基础设施补短板行业项目——仓储物流、交通、污染治理、市政工程
鼓励开展试点——信息网络等新型基础设施、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区
聚焦重点区域
优先支持——京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲
支持开展试点——国家级新区、有条件的国家级经济开发区
聚焦优质项目
试点项目应当权属清晰,原始权益人或其所属项目公司合法持有底层资产的财产权利;
运营模式成熟、市场化,有持续、稳定的收益和现金流,来源具备较高分散度,运营3年以上;
底层资产已完成竣工验收，各项前期工作手续完备;
企业信用稳健、内部控制健全,最近3年无重大无法违规行为。

基础设施公募REITs与股票的差异在哪些地方?
基础设施公募REITs：具有较高的分红比例；采取强制分红政策；收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%；收益分配机制相较高股息股票而言可能更加严格
；底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目；现金流预期相对明确；单位价值波动性原则上相对有限。

基础设施公募RElTs与债券的差异在哪些地方?
和债券相比,基础设施公募REITs无固定利息回报,但有稳定的强制分红机制，并在此基础.上把握资产增值机遇。
基础设施公募REITs属于权益投资,本息无主体信用担保,可能会存在由于运营不善等原因造成的单位净值下跌的风险。

公募REITs与普通公募基金有什么不同?
公募REITs
投资标的：拥有持续、稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产
收益来源：经营收益以及资产增值带来的资本利得收益
产品定位：“自下而上”搭建的“资产上市平台“，借助发行人、管理人在不动产投资经营领域的专业优势及资源积累，促进基金价值不断提升
普通公募基金
投资标的：上市公司股票、债券
收益来源：股票、债券的买卖价差(资本利得)、股息红利或利息
产品定位：依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益

基础设施公募REITs投资价值主要体现在哪些方面?

参与门槛低，流动性预期优于债性标的
项目优质，投资者可享受优质稀缺资产的价值提升和运营收益
具有稳定的分红机制及扩募机制，可实现长期资产配置
与其他资产相关性较低，有助于优化投资组合

2021年5月14日，首批5单基础设施公募REITs项目获上交所审核通过，标志着上交所基础设施公募REITs试点又向前迈进了重要一步。
本次获批的5单项目底层资产涵盖收费公路、污水处理、产业园和仓储物流四大类主流基础设施项目类型，分布北京、上海、江苏、及浙江等重点区域，原始权益人涵盖国企和外资企业。

5单项目分别为华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。

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