选REITs基金要看底层资产质量和管理团队水平。最近帮客户筛选时发现，经营现金流稳定、底层物业区位优质的REITs更适合长期持有，比如部分仓储物流类资产既有稳定租金收益，又有增值潜力。举个例子，去年有位客户用10万配置产业园REITs，通过折价申购+长期持有，现在年化收益稳定在5%左右。

具体选REITs要看这三个指标：
1. 底层资产质量：优先选一线城市核心地段资产，比如北京的产业园、上海的保税仓这类抗风险能力强的物业。像客户配置的某物流REITs，底层是长三角的智能仓储，疫情期间出租率始终保持在95%以上。
2. 分红率水平：法律规定REITs每年要把90%以上可供分配利润分给投资者，最近新上市的保障房项目年度分红率能到4.5%-5.2%，比银行理财划算。不过要注意有些项目是前三年承诺分红，后续要看实际经营。
3. 折溢价情况：在市场恐慌时买折价率超5%的品种性价比更高。之前帮客户在二级市场以92折买入某高速公路REITs，持有半年后不仅填平折价，还多赚了3%分红。

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