房产二次抵押贷款是否划算需结合个人资金需求、还款能力及市场条件综合判断。其核心优势在于无需结清首次贷款即可激活房产剩余价值，适合急需资金且房产已增值的业主。但需注意二次抵押通常利率高于首次抵押，且审批门槛较高，若还款规划不科学可能增加财务风险。

一、利息计算方式
二次抵押利率通常采用“LPR+基点”的浮动模式，具体利率因机构政策、借款人资质和房产价值而异。计算公式为：利息=剩余可贷额度×利率×期限。其中：
1剩余可贷额度=房产当前估值×抵押率（通常60%-70%）－首次贷款剩余本金
2利率范围约为年化4.5%-12%，高于首次抵押的3.5%-6%
3期限一般1-10年，少数机构可延长至20年

二、与一次抵押的利率差异
二次抵押利率普遍比首次抵押高1-3个百分点。主要原因包括：
1风险权重较高：银行债权清偿顺序中二次抵押排位靠后
2资金成本差异：二次抵押多由消金公司或小银行承接，资金渠道成本较高
3额度灵活性：二次抵押通常额度较低（一般不超过100万），规模效应弱

建议通过正规银行或持牌金融机构测算具体成本，优先选择支持随借随还的产品以减少利息支出。若需线上比较产品方案，可通过官方认证渠道申请评估。请务必核实合同中的利率、违约金等条款，理性借贷。