个人房产抵押贷款（房抵贷）的办理流程一般包括评估、申请、审批、抵押登记和放款五个阶段，全程约需15-30个工作日。具体时间因银行或机构效率、材料准备情况以及当地不动产登记速度而异。

一、办理流程分步说明
1.房产评估（1-3天）
-银行或合作评估机构对抵押房产进行实地勘察，结合市场价确定评估值，通常可贷金额为评估价的50%-70%（住宅较高，商铺写字楼较低）。

2.提交申请材料（1-3天）
-个人材料：身份证、户口本、婚姻证明（已婚需配偶共签）、收入证明银行流水。
-房产材料：房产证、土地证（或不动产权证）、购房合同发票（若未满2年可能需补材料）。
-贷款用途证明：如装修合同、经营证明等（消费贷或经营贷要求不同）。

3.银行审批（5-10天）
-风控部门审核征信（逾期、负债率等）、房产状态（是否查封、二次抵押）、还款能力等，部分银行会要求面谈。

4.签订合同并办理抵押登记（3-7天）
-审批通过后签署借款合同、抵押合同，到不动产登记中心办理抵押手续（部分城市可线上办理）。

5.放款（1-3天）
-抵押登记完成后，银行按合同放款至指定账户（经营贷可能要求受托支付至交易对手）。

二、影响办理时间的因素
1.材料齐全度：缺件会延长流程，建议提前咨询银行清单。
2.房产类型：无产权纠纷的商品房最快，经适房、学区房等可能需额外手续。
3.银行政策：国有大行审批较严但利率低，股份制银行或城商行效率可能更快。

三、注意事项
-利率与期限：目前房抵贷年化利率普遍3.5%-8%，期限1-20年（经营贷可更长）。
-风险提示：逾期可能导致房产被处置，需量力借贷；警惕非正规机构收取高额服务费。

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