在北京、上海等一线城市，房产抵押贷款是常见的融资方式，全款房抵押和按揭房抵押各有优劣，具体哪个更划算需要根据个人资金需求、利率成本、还款压力等因素综合判断。以下从几个关键维度分析两者的区别：

一、全款房抵押贷款
1.贷款额度更高
全款房抵押通常可贷到房产评估价值的60p%（部分银行可达80%），而按揭房二次抵押（即“按揭转抵押贷”）一般只能贷到评估价的50`%，且需扣除剩余房贷。

2.利率较低
全款房抵押贷款利率通常比按揭房二次抵押低，目前北京、上海主流银行的全款房抵押贷年化利率在3.2%4.5%左右，而按揭房二次抵押利率一般在4.5%6%。

3.审批更灵活
全款房抵押贷款可选择银行或非银机构，流程相对简单；而按揭房二次抵押需原房贷银行同意，部分银行可能不支持，审批难度稍高。

二、按揭房抵押贷款（二次抵押）
1.无需结清原房贷
按揭房抵押无需提前还清房贷，适合仍在还贷中但需要额外资金的用户，避免垫资过桥成本。

2.资金使用灵活
二次抵押贷款用途限制较少，可用于经营、消费等，而部分全款房抵押贷可能要求提供资金用途证明。

3.适合短期周转
如果剩余房贷不多，二次抵押可快速获取资金，避免全款房抵押的长流程和高成本。

三、北京、上海如何选择？
1.若房产已全款：优先选择全款房抵押，利率更低、额度更高。
2.若仍有房贷：
-剩余房贷较少：可考虑二次抵押，避免垫资成本。
-剩余房贷较多：需计算二次抵押的额度是否够用，否则建议先结清房贷再办理全款抵押。
3.利率敏感型：全款抵押更划算；短期周转需求：二次抵押更方便。

结论：
-全款房抵押适合长期大额融资，利率优势明显。
-按揭房二次抵押适合仍在还贷中、短期资金需求的用户。

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