在北京，房产抵押贷款的额度通常最高可贷到房产评估价值的70%-80%，具体比例取决于贷款用途、借款人资质以及银行政策。

一、影响贷款成数的关键因素
1.贷款用途
-消费类抵押贷：一般最高可贷评估值的70%，部分银行优质客户可达75%。
-经营类抵押贷：部分银行或机构可放宽至80%，但需提供营业执照、经营流水等材料。

2.房产类型
-住宅：成数较高，通常70%-80%。
-商业办公房产：成数较低，一般在50%-60%。
-学区房核心地段房产：部分银行可能给予更高评估值，但成数仍受政策限制。

3.借款人资质
-征信良好、收入稳定的借款人可能获得更高成数。
-负债率过高或征信不良可能导致成数降低或拒贷。

二、北京地区主流银行政策参考
1.国有大行（如工行、建行）：一般最高70%，优质客户可放宽至75%。
2.股份制银行（如招行、中信）：部分经营贷产品可达80%，但要求企业真实经营。
3.城商行外资银行：部分针对高净值客户提供灵活方案，但利率可能略高。

三、注意事项
-评估价≠市场价：银行会委托评估公司核定房产价值，通常低于市场成交价。
-政策调整：2024年部分银行收紧经营贷，需核实最新要求。
-还款能力测算：即使成数达标，月收入仍需覆盖月供的2倍以上。

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