写字楼抵押贷款的额度计算主要取决于评估价值、抵押率、借款人资质以及贷款机构政策等因素。一般来说，贷款额度为写字楼评估价值的40p%，具体需结合实际情况综合测算。

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一、影响写字楼抵押贷款额度的关键因素
1.评估价值
-由银行或专业评估机构对写字楼进行估值，考虑地段、房龄、面积、租金收益、市场行情等因素。
-例如：某写字楼市场价1000万，评估价可能为900万（通常略低于市场价）。

2.抵押率（成数）
-商业房产（写字楼）的抵押率通常低于住宅，银行一般给40p%，部分机构可达80%（需优质资产）。
-例如：评估价900万，按60%抵押率，可贷额度约540万。

3.借款人还款能力
-银行会审核企业个人的收入、负债、征信等，确保月收入能覆盖月供的1.52倍。

4.贷款用途
-经营贷（用于企业周转）额度可能更高，消费贷（个人用途）则限制较多。

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二、真实案例解析
案例背景：
-某企业主拥有一套评估价800万的写字楼，申请抵押经营贷用于资金周转。

贷款计算：
1.评估价：800万
2.抵押率：银行批复60%
3.可贷额度：800万×60%=480万
4.利率：年化4.5%（经营贷优惠利率）
5.还款方式：等额本息10年期，月供约4.98万

关键点：
-该企业需提供近1年财务报表，证明营收能覆盖月供（银行要求月流水≥10万）。
-若写字楼租金稳定（如月租金5万），可辅助提升贷款审批通过率。

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三、注意事项
1.评估价≠市场价，银行可能保守估值，需提前咨询合作机构。
2.抵押率浮动，优质地段、成熟商圈或带租约的写字楼可争取更高成数。
3.贷款用途受限，严禁流入楼市、股市，需提供真实购销合同等材料。
4.还款压力测试，避免因现金流不足导致逾期，影响征信。

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