你好，以下是REITs基金的含义与运作模式相关解答：

一、REITs基金的含义

REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证募集资金，投资于不动产项目，并将投资收益分配给投资者的金融工具。在中国，REITs主要分为以下几类：

1.按项目属性分类：分为特许经营权类和产权类。特许经营权类REITs通常规模较大，平均发行额超过50亿元；产权类REITs平均规模约20亿元。

2.按资产类型分类：涵盖交通基础设施、保租房、产业园区、仓储物流、环保、能源基础设施、消费类基础设施等多个领域。

二、REITs基金的运作模式

REITs基金的运作模式主要基于“公募基金+资产支持证券（ABS）”的结构：

1.资金募集：基金管理人通过发行基金份额，向公众投资者募集资金。

2.资产收购：基金管理人将募集的资金通过专项计划（ABS）收购基础设施项目公司的股权或债权。

3.资产运营：项目公司负责不动产项目的日常运营，通过租金收入、服务收费等方式获取稳定的现金流。

4.收益分配：项目公司的经营收益通过ABS回流至公募基金，基金管理人将其中90%以上的可分配利润以分红形式分配给投资者。

5.资产增值：通过专业化运营（如改造升级、提高出租率）等方式，推动底层资产价值增长，投资者可分享资产增值收益。

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