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房屋抵押贷款的额度可不是随便定的，主要看三个“硬指标”——房子值多少钱、银行能给你几成，还有你个人的经济实力。说白了，银行得先评估你的房子值多少，再按比例放款，最后还得看你有没有能力按时还钱。下面咱们掰开揉碎聊聊具体怎么算的。
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一、房子值多少钱？评估值是基础
银行会找专业机构给你的房子“估价”，这个数直接决定了贷款上限。比如同样是100万的房子：
住宅类：商品房评估完能贷到70%左右，比如评估价100万，最高能拿70万；商铺写字楼：这类商业用房风险高些，一般只能贷到评估价的60%；厂房：工业用地变现难，额度更低，最多50%。
影响评估值的细节：
房龄：超过20年的老房子，银行可能直接压价甚至拒贷；地段和配套：市中心、地铁边的房子肯定比郊区值钱；面积和户型：小户型或奇葩户型可能被砍价。
二、银行能给你几成？抵押率是关键
同样是100万的房子，不同用途和类型，抵押率差得远：
首套房：如果只有这一套房，银行怕你还不上，可能只给评估价的一半；多套房：名下有其他资产的话，额度能提到7-8成；二次抵押：比如房贷还没还清，二次抵押额度=现评估价×成数 - 剩余贷款。三、你个人够不够“靠谱”？资质决定最终额度
就算房子值钱，银行还得看你“有没有还款能力”：
收入证明：月收入至少得覆盖月供的2倍，比如月供5000，工资流水得1万以上；征信记录：有逾期还款记录的可能被降额，严重直接拒贷；负债情况：如果身上背着其他贷款，银行会担心你还不起，额度也会打折。四、实操建议：怎么争取更高额度？选对银行：不同银行政策差异大，比如大行额度稳但审批严，小银行可能更灵活；优化负债：申请前尽量还清信用卡和小额贷款，降低负债率；补充材料：提供其他资产证明（车、存款、理财）能加分。
总结一下：额度=房子评估价×抵押率×资质系数，三者缺一不可。想多拿钱，要么挑值钱的房子，要么提高个人信用，或者多对比几家银行政策。如果看完还有疑问，点个关注，下期教你避坑“抵押贷被拒的五大雷区”！
发布于2025-3-28 23:46 那曲
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