在上海，抵押贷款主要分两种：首次抵押和二次抵押。如果你有全款房或者按揭房，都可以通过抵押获得资金，操作流程大概需要15-30天，按揭房只要满足余值够、产权清晰等条件，不用还清房贷也能再贷出一笔钱！下面具体说说怎么操作，以及按揭房怎么玩转二次抵押。

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一、抵押贷款操作全流程（6步搞定）​
1.材料准备
个人材料：身份证、户口本、结婚证、征信报告、银行流水（近半年）。
​房产材料：房产证、购房合同、按揭合同（如果是按揭房）。
​企业材料​（经营贷）：营业执照、企业流水、经营场地租赁合同等。
小贴士：提前整理好材料，避免反复补件耽误时间！
​2.银行评估
银行会先对你的房子“估价”，比如市场价200万的房子，按7成抵押率能贷140万。如果是按揭房，还要扣掉剩余房贷，比如还剩80万贷款，最多能再贷60万。
3.面签+审核
和银行签申请合同，客户经理会实地查看你的房子和经营场地（经营贷需要）。这一步银行会重点查你的征信、收入能不能覆盖月供（一般要求收入是月供的2倍）。
4.抵押登记
带上房产证、身份证去房管局办抵押手续，现在很多银行能线上操作，不用跑腿。完成后房本上会盖抵押章，银行拿到他项权证。
5.放款到账
抵押办完1-3天，钱直接打到你的账户。消费贷可以个人收款，经营贷必须打到合作方账户（比如装修公司、供货商）。
6.按时还款
选好还款方式：先息后本（前期压力小）、等额本息（月供固定）。记得绑定自动扣款，逾期会影响征信！

二、按揭房再贷款，三种方案怎么选？
方案1：二次抵押（不用结清房贷）​
条件：
房子评估价×70% - 剩余房贷 ≥10万（比如房子值200万，剩80万房贷，能贷60万）。
房龄≤30年，产权清晰无纠纷，产证上有名字的人都要签字。
​优势：不用还清房贷，最快1周放款，利率比信用贷低（2.98%-4%）。
​适合人群：急需资金周转，不想垫资解押的老板。
方案2：信用贷款（不押房）​
额度：20-50万，凭按揭还款记录和征信就能申请，线上秒批。
​缺点：额度低、利率高（一般5%起），适合小额短期周转。
方案3：结清按揭转一抵（额度更高）​
操作：先借钱还清房贷→解押→重新抵押，能贷到评估价7成，利率低至2.5%。
​适合：需要大额资金（比如500万以上），能承担垫资成本（过桥费约0.1%/天）。

总结：按揭房也能“一房两用”！​
无论是全款房抵押，还是按揭房二次贷款，关键看房子余值和你的还款能力。想省事选二抵，想额度高选一抵，小额应急用信用贷。操作前建议找专业顾问帮你算账，避免踩坑！有更多问题？点击下方正规平台咨询，或者右上角私信，免费定制你的贷款方案！​

发布于2025-3-21 16:50 阿里