招商证券认为，未来在地产长效机制之下，预计在优先满足居住需求的背景下，房价上涨整体放缓，地产周期对经济的影响将弱化。这意味着对地方政府而言，房价带动地价上涨的分红模式终结，公租房的租金、房产税等新的利源更类似于固定收益产品。地方政府作为经济主体的角色可能逐渐淡化，逐步回归公共服务职能。

　　投资增速不悲观

　　招商证券分析认为，地产长效机制建设中的公租房、共有产权房等建设，以及低库存下追加土地投资，可能意味着2018年地产投资并不会很弱。

　　东吴证券对明年的投资情况相对积极，对2018年房地产投资不悲观，对全年房地产投资预测值11.7万亿，同比增长5.6%。核心逻辑在于土地购置费和投资强度仍将保持稳中有升。

　　天风证券四种方法综合预计，认为明年新开工增速2.6%，同样预计将实现5.6%的增长(租赁对投资影响约1.7%)。

　　平安证券也对投资维持乐观，不过预计明年增长在3%-5%。2017年四季度土地市场降温背景下，主流房企明显加大补库存力度。尽管2018年全国销售面临下滑，但仍将处于历史高位，短期预计房企拿地仍将延续积极，为土地购置费提供支撑。同时尽管2018年住宅销售面临下滑，但测算当前全国住宅库存仅0.64年，住宅绝对库存低位或导致2018年住宅新开工超预期。在单位建安增长2%、新开工持平、土地购置费增长10%的中性假设下，预计2018年地产投资同比增长3.6%。

　　招商证券则表示，认为土地购置对固定资产投资的拉动可能由2017年的3.7%降至2%左右；受到库存较低的支撑，以及一二线城市租赁房的供给增长(从北京、上海等城市的供给来看，租赁房用地约占到全部土地供给的30-40%)，建筑安装工程对固定资产投资的拉动预计会出现0.5-1%左右的上升，可能略高于4%。2018年整体的房地产固定资产投资增速可能在6%左右，略低于2017年。

　　住房租赁制度进一步落实

　　当前房地产调控思路已发生重大转变，去年以来房地产调控的一个重要特点，就是开始从供给端发力，从土地供给入手，发展租赁住房市场。在这一点上，券商分析师们普遍认为，2018年租赁住房制度将进一步做实，建议关注这项行业红利。

　　中泰证券指出，对于租赁住房制度，明年将选取一二线土地财政依赖度低的城市试点，这些城市总体住宅供地面积有望提升。随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革，一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证，二是正常商品住宅土地供应力度值得期待，从而继续拉动一二线房地产投资。

　　天风证券表示，我们通过研究日本(大东建托)和美国的大型租赁企业(EQR)的商业模式，认为租赁将是新周期里面的新红利，租赁可以解决社会主要矛盾。租购同权的大方向将是地产管理的新方向，租赁政策将持续友好，未来更多的政策支持将促进专业化和大型化的租赁企业发展。

　　行业集中度持续提升

　　在明年行业集中度的判断上，分析师们的观点十分一致，认为强者恒强，明年将持续提升。

　　例如，东吴证券表示，判断2018年龙头房企销售规模增长仍将显著快于行业。集中度的提升是表象，其本质在于龙头房企在融资、品牌、管控、操盘等方面优势的体现，同时近几年龙头在行业并购上处于有利地位。同时我们认为此前压制地产板块估值的资金层面和博弈层面因素将逐渐出清，2018年战略看多地产龙头。

　　华创证券指出，本轮反常周期中，供给端调控导致了资源正向龙头加速集聚：1)销售端供给调控(预售证监管等)导致了龙头销售集中度跳增，主流15家房企销售面积集中度由15年11%跳增至17H的17%；2)土地端供给调控(非市场化招拍挂制度、保证金制度、行业并购、融资差异等)则导致了龙头拿地集中度更猛烈提升，拿地面积集中度由15年11%跳增至17H的47%。预计这将推动销售额集中度由目前32%提升至2020年60%，主流房企销售额或再翻番，未来3年业绩增长GARG20-25%，龙头成长空间再度打开。

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