2016 年 1-6 月， 保利地产(600048.CH/人民币 9.53,买入)实现营业总收入 551.50亿元，同比增长 30.24%；受当期结算项目中少数股东权益占比较高的影响，公司归属母公司净利润 49.60 亿元，同比增长 0.21%，每股收益 0.46 元，同比持平。报告期内，公司实现毛利率为 32.60%，受高毛利区域及项目结转比例较低的影响房地产结算毛利率为 31.10%，同比下降 4.68 个百分点。公司拿地坚持等量拓展的原则，新增土储建面 762 万方，占销售面积 93%。此外，公司上半年完成 90 亿定向增发引入泰康资产，负债率继续降低。公司目前股息率 3.7%， 市盈率 7.8 倍， NAV 折价 33%，前 7 月销售同比增长 43%，公司是低估值龙头蓝筹，在行业整合加速的背景下价值优势凸显，我们维持公司定增扩股后 2016-2018 年每股收益预测分别为 1.21 元、 1.39 元和 1.56 元，重申买入评级。

支撑评级的要点

房地产结转收入同增 27%，房地产销售额同增 45%。 公司 1-6 月实现房地产业务结转收入 513.22 亿元，同比增长 26.90%，主要是由于当期竣工交楼面积同比增长；公司房地产结算毛利率为 31.10%，毛利率同比下降 4.68 个百分点，主要受高毛利区域及项目结转比例较低的影响。上半年公司销售首次突破千亿大关，实现签约金额 1,106.25 亿元，同比增长 45.48%；实现签约面积 821.84万平方米，同比增长 40.55%，销售均价 13,461 元/平米，珠三角、长三角和环渤海销售占比分别为 32%、 24%和 16%，其中南京、合肥等热门城市销售额同比分别增长 143%和 58%。

拿地坚持等量拓展的原则，新增土储建面 762 万方。 土地储备方面，公司上半年共获取项目 36 个，主要集中在北京、广州、南京等土地资源相对稀缺的地区，其中通过招拍挂方式和项目并购方式获取项目分别为 17 个和 19 个，占比为 47%和 53%；新增容积率面积 762 万方，总获取成本 450 亿元，拓展面积/销售面积和土地价款/销售额的比值分别为 93%和 41%，基本与公司过去几年持平，坚持等量拓展的原则。其中，一二线城市拓展面积 569 万方，拓展金额 421 亿元，占公司拓展总量的 75%和 94%。投资开工方面， 1-6 月，公司新开工面积 921 万方，竣工面积 626 万方，截至 6 月末在建面积 1.36 亿平方米，待开发面 5,571 万平方米，能满足公司未来 2-3 年的开发需求，其中一二线城市占比约为 71.4%。

房地产基金规模稳步提升，继续推进“三位一体”养老战略。 公司继续巩固在房地产基金领域的发展优势，信保基金管理规模稳步提升，保利资本顺利完成首个房地产基金的发行，并完成对滴滴出行股权投资；其他金融业务方面，公司上半年与粤财控股等 6 家发起人拟共同发起设立粤港证券，完成 5 亿元股权投资持有粤高速 4.84%的股份。此外，公司继续推进“三位一体”养老战略，完成健康养老平台公司设立，并且在北京、上海、广州、成都等核心城市规划或投入运营养老项目共 11 个；社区服务方面，公司上半年完成 13 家比邻中心、 10 个健康生活馆、 3 家和乐少年宫的项目落地。

完成 90 亿定向增发引入泰康资产，高股息低估值龙头重申买入评级。 上半年，公司完成 90 亿元定向增发，负债率水平持续降低，公司 6 月末资产负债率为74.86%，较去年末继续下降 1.09 个百分点。公司是低估值龙头蓝筹，目前股息率 3.7%， 市盈率 7.8 倍， NAV 折价 34%，前 7 月销售同比增长 43%，行业整合加速的背景下，公司价值优势凸显，重申买入评级。

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