楼市的信号越来越明确，没有回旋余地。两个月来中央意志+市场边际共同形成的合力，效果不止是调整，而是爆仓。

宏观层面，权威人士定调，否定加杠杆去库存，银行的天量放水将收闸，民间金融今年将持续整顿。供给侧的“三去一降”是长期战略，需求侧将由公共投资填补。

微观层面，两大龙头沪深的成交量直线下降。“退房潮”、“出租难”、百强房企奥宸地产资金链断裂……部分二线城市炒得正欢。

跟以往的形势不同，此次调控的政策面并不强，相比2010年的调控政策，仅是做做样子。但资金面的影响超过任何一次调控。

楼市上涨时的杠杆力度，是以往从未出现过的。专业炒家成为主力。那么接下来的将是一次暴力的去杠杆。

█  一季度杠杆比去年还暴力：单季房贷1万亿

中央喊打也是无奈。今年一季度的杠杆比去年还要暴力，炒家想拉升出货，但被冻住了。

悦涛曾给深圳去年的楼市杠杆算过账：

深圳历史上除了出台“4万亿”的2009年，房贷增量从没超过500亿。

2014年：深圳房贷增量452亿元，余额5299亿元。

2015年：深圳房贷增量2151亿元，余额7420亿元。

2015年的房贷增量几乎是上一年的5倍，比“4万亿”背景下的2009年还高出1倍多！

这不是大妈的力量，而是专业炒家成为主导力量的体现。

深圳楼市以前的推动主体：丈母娘（刚需）、大户（配置）、港人、二奶和炒家。力量分散，打法粗糙，没有明确预期，持有期长。

现在，丈母娘再急，刚需也入不了场；大户手头囤货已多，目标是海外。

炒家的打法：连续两次政策确认（930、330），迅速推涨、拉高、概念炒作，集中力量攻一线城市。而且是一线城市中风险偏好最高、概念最强（直辖）的深圳。

前面的数据只是表内信贷，实际入市的杠杆资金和操作手法也超出了银行体系，无法估算。链家、世联，实际上都早开始了金融类业务。小散户都在做众筹炒房。

今年一季度的杠杆程度超过2015年。一季度个人房贷就新增了1万亿。而2015年全年也不过是2.66万亿。

去年的强刺激，和2009年有一比

炒家的特征是做短期、炒预期、高杠杆。所以最后一波入场的已经有相当程度的接盘侠了。就像去年这个时间入场的股民一样。拉高出货的手法，也很像股市里的主力资金。但是被“权威人士”打乱了节奏，憋在了山岗上。

近两个月的缩量，根本不足以让杠杆资金出逃。接下来的信贷紧缩和预期确认，才会迎来真正的调整，然后是连环式的爆仓。

█  为什么不可持续？中央要的是量，而你做出来的是价

1、中央对金融的宽松，是为了托市，不是为了搞事。几十万亿的股市，玩过头了都会严控，何况几百万亿体量的楼市。银行会面临巨大风险。

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