公司亮点

(一) 背靠母公司万科企业，万物云是中国主要的物业管理服务提供商。根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物业管理服务收入计，公司于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

(二) 除了住宅物业服务，公司已经将业务拓展至居住相关资产及其他小区增值服务，例如销售及租赁经纪服务、再装修及美居服务、车位销售服务。

(三) 此外公司还为企业、政府和其他机构提供商企及城市空间综合服务。通过与戴德梁行大中华区物业及设施管理服务业务的整合，创立其自有品牌万物梁行。并通过City Up 品牌，提供城市空间整合服务。

行业前景

随着中国城市人口及人均可支配收入的稳步增长，对优质物管服务的需求也在逐步增加。根据弗若斯特沙利文的资料，中国物业管理服务公司的在管总建筑面积由2016年的309亿平方米增至2021年的372亿平方米，整体年复合增长率为3.8%。

预期到2026年，在管总建筑面积将达447亿平方米，2021-2026年的整体年复合增长率为3.7%。在此背景下，中国小区空间居住消费服务市场总收入已由2016年的人民币21,093亿元增至2021年的人民币33,139亿元，整体年复合增长率为9.5%。

预计2026年将达到人民币53,192亿元，2021-2026年期间的整体年复合增长率为9.9%。而中国商企和城市空间综合服务市场的总收入已由2016年的人民币15,549亿元增至2021年的人民币40,629亿元，2016年至2021年的整体年复合增长率为21.2%。预计2026年中国商企和城市空间综合服务市场的收入将达到人民币88,452亿元，2021-2026年期间的整体年复合增长率为16.8%。

公司经营

过去三年，公司总收入由2019年的139.3亿元（人民币，下同）增至2021年237.0亿，毛利率维持在17%以上。归母净利润由2019年10.2亿元增至2021年的16.8亿元。

公司主要提供以下三个板块的服务，即：社区空间居住消费服务；商企和城市空间综合服务； AIoT及BPaaS解决方案服务。

其中，社区空间居住消费服务是最主要的收入来源，截止2021年底，占总收入的55.5%，其次为商企和城市空间综合服务，占比为36.7%。截至2021年底，住宅小区的在管建筑面积660.4百万平方米。 社区空间居住消费服务毛利率由2020年的18.7%降至2021年的15.8%，主要因为2020年，公司享受了政府在社会保障方面的优惠政策，以降低疫情的影响，这部分优惠政策于2021年被取消。截止2021年底，公司的所拥有的现金及现金等价物为64.3亿元。

估值水平

我们选取四家港股上市的物管企业进行对标：碧桂园服务、保利物业、中海物业，及旭辉永升服务，2021年行业的平均市盈率大约为15.4倍。

公司按全球公开发售后的11.67亿股本计算，对应市值为550-615亿港元。 按照2021年换算后约19.5亿港元归母净利润计算，公司的市盈率约为28-32倍，高于行业平均水平。公司的估值偏贵。

稳价人往绩

此次稳价人是高盛（亚洲），2022年初至今共参与保荐2个项目，首日表现1涨1跌。

市场氛围

进入第三季度，港股IPO节奏加快，7月至今，已经有22只新股在港挂牌上市。8月份港交所共迎来4家企业上市，其中双财庄上市首日涨幅超40％。

行业方面，2022年受疫情、地产销售、居民信心等多重因素影响，市场情绪悲观，港股物管估值普遍走低，近期虽然板块估值有所修复，但处于相对历史低位。

基石方面

引入中国国有企业混合所有制改革基金、中国诚通、UBS AM Singapore、HHLR Fund, L.P.及YHG Investment, L.P. 、CEPHEI、淡馬錫、Athos Asia Event Driven Master Fund，以每股52.7港元计，基石投资者合共认购4179万股，假设超额配股权未获行使， 占发售股份的35.8%。

申购建议

公司是中国最早开始探索物业服务的公司之一，1990年作为万科企业的物业服务部门率先开始提供住宅物业服务，经过30年的探索和积累逐渐发展成为规模领先、品牌及科技实力强劲的物管公司。公司具有管理规模领先，业态管理能力强；品牌优质，服务溢价较高；空间科技实力领先，打破传统服务边界等优势。

考虑到公司估值高于行业平均，物管板块近期在港股的表现相对低迷， 市场反应冷淡，因此综合评分63分，评级为“中性”。

风险提示

（1）疫情反复；(2) 外拓市场竞争加剧； (3) 房地及物管板块风险尚未出清； (4) 公司收并购标的存在减值风险

文章来自：财联社，不构成投资建议，投资者据此操作风险请自担！

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