据港交所9月1日文件显示，万科旗下万物云通过港交所上市聆讯。

根据聆讯集资料显示，截至最后实际可行日期，万科企业及其全资附属公司拥有万物云合共约62.89%的投票权，共同构成万物云控股股东。

万物云于今年4月1日正式向港交所递交招股书。7月18日，万科发布关于分拆万物云境外上市获得中国证监会核准的公告。

此次通过上市聆讯后，万物云离挂牌上市更近一步，未来其将进入路演、招股及公布配售结果等环节，最终进入挂牌程序。

去年下半年以来，物业板块估值较高点大幅回调，港股整体股价处于低位，在这种市场环境下万物云选择赴港上市，外界质疑是否为最佳时机。

就上市时机问题，在8月31日召开的万科2022年度中期业绩会上，万科董事会秘书朱旭称，万物云分拆不是以资本市场市值窗口为考虑因素，不追求在行业估值处在顶点时进行上市。

“这不是卖住宅，不求卖一个好的价钱，而是希望通过资本市场，能获得更多力量支持其发展。”万科董事会主席郁亮说。

据招股书披露，截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积约7.85亿平方米，其中住宅物业在管总建筑面积约6.6亿平方米，涵盖2823个住宅项目。

从2021年在管总面积来看，万物云规模逊于碧桂园服务，位列物管行业第二名。据克而瑞研究中心数据，算上“三供一业”业务，碧桂园服务总收费管理规模约8.5亿平方米。

今年以来，物管行业收并购明显加速。万物云如能顺利上市，是否会通过收并购反超碧桂园服务成为行业第一，仍有待时间检验。

另据聆讯集资料披露，2019年-2021年截至2022年3月31日止，万物云收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元、68.48亿元，年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元、3.19亿元，毛利率分别为17.7%、18.5%、17.0%、14.5%。

对于万物云毛利率低于行业平均水平，万科物业事业集团首席合伙人朱保全曾在万科集团业绩会上表示，目前从已上市的物业公司情况来看大概分为两个阵营，一类是在15%左右，一类大概是在30%左右，从分析师的角度来看，认为15%左右是合理区间，万物云就在这个区间里面。

与其它物管企业相比，万物云对母公司万科集团的依赖度较低，第三方收入占比较高。

招股书显示，2019年-2021年，万物云来自于第三方收入占总营收的比重分别约84.6%、 81.4%、80.8%，来自万科集团及其合营企业或联营企业的收入占总营收比重分别约15.4%、18.5%、19.2%。

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