导语：在8月17日的万科中期业绩交流会上，万科总裁郁亮透露，自己显得非常焦虑，地价占同期房价比例高达60%，接近香港水准。在郁亮规划中，未来万科万亿市值目标中，传统住宅销售业务占比50%，

　　经济观察网 记者 张凤玲 “整个行业过于亢奋、乐观的情绪得到控制，有很多新的需求也在浮现出来，未来我们要开拓物业、物流、教育营地、海外地产和出租公寓业务五个新业务领域。”在8月17日的万科中期业绩交流会上，万科总裁郁亮透露，自己显得非常焦虑，地价占同期房价比例高达60%，接近香港水准，“进退维谷，不买地，没地开发；买地，高价地在白银(15.13, -0.17, -1.11%)时代如何经营风险呢？涨房价已不符合市场和顾客预期，可喜的是新的需求浮现。”

　　在郁亮规划中，未来万科万亿市值目标中，传统住宅销售业务占比50%，五大新业务占比50%，他认为市盈率并不能完全通过业绩，上半年万科实现营业收入502.7亿元，同比增长22.72%；实现归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元，同比增长0.77%，市盈率却只在10倍浮动，他认为需提升市盈率的关键是没有解决业主实际问题，换言之，万科只是低头拿地卖房，没有让业主资产增值，故万科需在五大新业务上积极开拓，最终实现新业务5000亿市值。

　　一、全面拓展物业，希望万科物业管理中国住宅面积4%，郁亮表示，万科物业2015年打造十个合作标杆，外接约6000万平米物业项目，外加自有1800万平米物业项目，万科物业面积2015年会增加7000-8000平米，物业面积增加到1.5亿平米，2016年继续大规模市场扩张，计划用托管+收购方式，从外部接受大概1.2亿平米项目，把总量提高到3亿平米，希望到2017物业面积达到5亿平米，他透露，通过提高业主楼盘存量房溢价，然后融入社区养老、社区医疗等，市盈率就会得到资本市场认可。

　　二、主干是物流地产。2015年成立了万科物流地产发展公司，已经拥有贵阳、武汉两个项目，万科物流发展目标是3-5年建成1000万平米面积。

　　三、新业务教育营地。2015年已经在广州和深圳开业15家社区营地，年底有6个户外营地营业，接待量接近2万，“希望2018年开发150个以上的社区营地，12个以上城市营地，9个户外营地接待人数超过20万人次。”郁亮说。

　　四、扩张出租公寓业务，主要是万科驿和万科派，其中万科驿放在首位，主要面对是大学毕业生和刚刚来到发达地区的新的移民。“也就是在这个城市第一次居住，这对他来说构成了对这个城市第一印象的很重要时期。通常他之前是住在城中村，我们希望把他们从城中村里面解放出来，所以会首先推这个业务。这个业务目前已经开业和正在准备开业的业务有9个，总量有1万间左右，目前已经是行业最高的水平，“当然我们增长速度会远远不止在1万套这个数字上，我们计划2017年做到15万套。如果达到15万，是第2名到10名的总额。”郁亮称。

　　五、海外业务，目前为止，万科共有10个海外项目，6个在美国，3个在香港，1个在新加坡。2015年新增两个比较重要的项目，一个是曼哈顿西42街的写字楼项目，与纽约本地开发商Tribeca合作。一个是万科在香港全资拿了一块地，即屯门扫管芴住宅项目，是万科在香港独立开盘的项目。

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