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 摘要：

  保障性租赁住房在“十四五”期间逐步接替棚改，成为保障房建设的主要方向。

  2021 年，中央对此多次提及，各地政府也陆续出台了针对政策，结合已公布的信息，不完全统计，预计“十四五”保障性租赁住房建设730万套（间），多地将2022年作为重点突破年，以30%占比推算，2022年的建设完成量220万套（间），建筑面积在30-70平方米，按照50平方米/套（间）计算，则总建筑面积为1.1亿平方米。

  不过保障性租赁住房的特点决定其很难扭转地产下行的趋势，同时对销售会有一定的挤出效应。

  一是闲置厂房、仓储等场所可改建为保障性租赁住房，因此保障性租赁住房计划供应数量会高于新开工建设面积，其中会有一些对原有房屋的改建。

  二是覆盖的城市、人口少，主要是重点城市，而对非核心城市影响不大，同时对于一些核心城市的销售也会有一定的挤出效应，明显弱于棚改。

  三是保障性租赁住房面积小、不能出售的特点，可能会限制房企的建设意愿，除非是政策方面支持较多。

  目前，市场对保障性租赁住房可能起到的效果比较乐观，但实际效果可能很难达到，2022年房地产销售及新开工仍取决于信贷、限购限售政策的宽松程度，近期政策回暖，预计明年销售降幅在5%以上，新开工下降6%以上。螺纹钢需求因存量施工恢复而改善，而新开工的下行将继续拖累螺纹需求。

  正文

  保障性租赁住房是保障房的一种，“十三五”期间，保障房建设的主要方向是棚户区改造，根据住建部数据，2015-2019年棚改实际开工量超过2700万套，2017年货币化安置比例升至60%，2018年开始住建部不在公布货币化安置比例，2019年棚改实际开工量由过去四年的600万套之上降至316万套，2020年棚改货币化量也逐步下降，财政部数据显示，2020年保障性安居工程支出中的棚改支出降至922亿元，2016-2018年平均在1600亿元以上。

  2021年以来，保障性租赁住房政策被数次提及：

  4 月30日，中共中央政治局召开会议中强调增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。

  6 月24日，国务院办公厅发布了关于《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。

  7 月22日，韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，强调把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。

  12 月6日和10日，中央政治局会议和经济工作会议中指出要加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

  今年以来各地区出台的保障性租赁住房相关政策：

  2021 年7月之后，多地陆续出台了保障性租赁住房的政策，部分省市也制定了“十四五”期间保障房建设数量，市场统计建设总量跨度较大，从已公布的数据大致推算，预计保障性租赁住房建设730万套（间），同时多地将2022年作为重点突破年，则以30%占比推算，2022年的建设完成量220万套（间），建筑面积在30-70平方米，按照50平方米/套（间）计算，则总建筑面积为1.1亿平方米，占到2021年房屋销售面积的6.8%，占住宅新开工面积的7.4%。

  但保障性租赁住房的特点决定其很难对地产投资产生较大的影响，对销售会有一定的挤出效应。

  1 、从土地支持政策看，对于一些闲置的厂房、仓储等场所可改建为保障性租赁住房，因此相比商品房及前期的棚改，保障性租赁住房计划供应数量会高于新开工建设面积，其中会有一些对原有房屋的改建。

  2 、主要覆盖人口流入、房价上涨压力大的城市，而一些库存偏高的城市较少，棚改使非核心城市房屋销售增加，而保障性租赁住房对非核心城市影响不大，而对于一些核心城市的销售也会有一定的挤出效应。

  3 、保障性租赁住房面积小、不能出售的特点，可能会限制房企的建设意愿，除非是政策方面支持较多。

  结合以上的情况来看，市场目前对“十四五”期间保障性租赁住房建设对地产投资的提振预期偏乐观，实际效果可能很难达到，其落地情况尚待观察。2021年商品房销售面积预计18.1亿平米，新开工面积20.2亿平，三季度以来商品房月销售面积同比下降10%以上，近期政策回暖，在5年期LPR未出现下调的情况下，2022年销售面积降幅至少为5%，总量17亿平米，结合保障性租赁住房的影响，则新开工面积最高19亿平米，同比降6%。