事件：统计局公布2021年1-9月全国房地产开发投资和销售数据，1-9月份全国房地产开发投资112,568亿元，YOY+8.8%，增速较2021年1-8月份下降2.1pct；商品房销售面积130332万平方米，YOY+11.3%，增速较2021年1-8月份下降4.6pct；商品房销售额134,795亿元，YOY+16.6%，增速较2021年1-8月份下降6.2pct；房地产企业开发资金来源151,486亿元，YOY+11.1%，增速较2021年1-8月份下降3.7pct。

  9月单月全国商品房销售量价延续负增长

  1-9月，商品房销售面积130332.00万平方米，YOY+11.3%（2019-2021年同期CAGR：4.6%），较1-8月累计增速下降4.6pct；商品房销售额134795亿元，YOY+16.6%（2019-2021年同期CAGR：10.0%），较1-8月累计增速下降6.2个pct；对应累计销售均价为10,342元/平方米，YOY+4.7%（2019-2021年同期CAGR：5.1%）。9月单月商品房销售额同比下降15.8%，9月单月商品房销售面积同比下降13.2%，销售均价由2020年9月的10,064元/平方米下降至9,758元/平方米。9月住宅销售方面，单月销售13,895.45万平方米，同比下降16.9%（2020年9月为16,728.03万平方米）。

  中东部地区销售面积增幅较大，住宅价格增幅持续放缓

  以销售面积口径看，区域分布上，东部地区增长13.4%（2019-2021年同期CAGR：7.6%），中部地区增长15.6%（2019-2021年同期CAGR：3.7%），西部地区增长6.2%（2019-2021年同期CAGR：2.5%），东北部地区下降2%（2019-2021年同期CAGR：-5.5%）；从同比增速来看，四大区域均有一定改善；从2019-2021年复合增速来看，东北地区小幅下降，其它三大区域仍保持改善态势，中部增速仍最为明显。从销售均价看，东部、中部、西部、东北1-9月均价分别为12885元/平方米、6955元/平方米、7193元/平方米、8382元/平方米，较去年同期均价分别变化65022元/平方米、20319元/平方米、18563元/平方米、-4524元/平方米。从城市能级角度看，一线、二线、三线城市的新建商品住宅价格在9月增速分别为5.30%、4.10%、2.30%，分别较8月-0.4pct、-0.3pct和-0.5pct；当前“房住不炒”政策下，因城施策常态化，短期政策扰动影响有限，需求结构有望在中长期维持不变。

  新开工面积同比下滑，竣工端较上月增速下降

  1-9月全国新开工面积152944万平方米，YOY-4.5%（2019-2021年同期CAGR：-3.9%），增速较1-8月份下降1.3pct，9月单月新开工面积17441.92万平方米，YOY-13.54%，较8月上升3.21pct。1-9月份全国施工面积928065万方，YOY+7.94%（2019-2021年同期CAGR：5.5%），增速较1-8月份下降0.43pct。1-9月份房屋竣工面积51013万方，YOY+23.4%（2019-2021年同期CAGR：4.5%），较2021年1-8月份下降2.56pct；9月单月竣工面积4,274.05万平方米，YOY+1.02%，增速较8月下降27.42pct，单月竣工增速大幅下降。

  各区域累计、单月投资额增速均有所回落

  1-9月份全国房地产开发投资112,568.00亿元，YOY+8.8% （2019-2021年同期CAGR：7.2%），增速较1-8月份下降2.1pct。分区域表现看，东部、中部、西部、东北地区1-8月累计增速分别为7.9%、14.3%、6.9%、3.7%，分别较1-8月增速下降1.7pct、2.8pct、2.5pct、1.5pct，2019-2021复合增速分别为7.2%、7.4%、7.5%、4.0%，分别较1-8月复合增速-0.3pct、-0.2pct、-1.1pct、-0.6pct。9月单月，房地产开发投资14，508.27亿元，同比下降3.47%，较8月增速下降3.73个百分点。

  投资建议：9月单月数据明显走弱，地产调控威力显现。地产基本面逐渐回落，土地双集中供应压缩房企毛利率但地价未明显下降，我们在年度策略中判断行业销售毛利率有望触底回升，加之目前估值低、持仓低，我们持续看好板块。我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。建议关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

  风险提示：多城出台调控政策、宏观经济波动、新开工持续低迷

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