2021年已经过去了大半，这段时间确实发生了很多事情。为了调控房地产行业，实现健康稳定增长，政策一轮接着一轮，三条红线、两集中轮番上。玩得过火了，面包师傅不买面粉了，政策又开始松动。反正就是来回折腾，一刻不消停。任何人都讨厌不确定性，面对频繁变动的政策，远离或许不是一个错误的决定。不管什么行业，政策一旦出台，准没好事。互联网行业跌得这么惨就是因为“政策不确定性”这把刀悬在头上。一纸政策干崩一个行业绝不是说说的。教培的尸体还没凉呢！所以，面对政策的压力，跑路是第一选择。

地产的市场有十几万亿的规模，不管你承不承认，绝对的支柱产业。买个包、买辆车、打游戏充个值能花几个钱？跟房子比，不值一提。所以，房地产决不能出问题。不管政策怎么变，地产公司要干的事是一样的，拿地、盖房子、卖房子。拿地越便宜、卖房子越贵，赚得越多。与其盯着政策变动，倒不如翻翻公告，看看拿地、卖地的情况。

在地产公司中，我追踪最紧密的是万科。万科的财报读起来是最舒服的，是认识房地产业的第一手学习资料。如果万科的财报是100分的话，保利的财报顶多也就打个70分，规范性太差劲了，一点都不走心。再此略微抱怨一下。

在这儿，根据我这大半年的追踪结果，预测一下万科未来会怎么走。有算命的成分。

先上一张表格，汇总了万科2014以来新增项目拿地均价、项目销售均价、增长率等情况。从中能挖出很多信息。差价是项目销售均价 - 新增项目拿地均价，表示卖掉一平米房子赚多少钱，只考虑土地成本。净收益 = 差价 / 新增项目拿地均价。2021年的数据是1-7月份的拿地和销售情况。

把表格里的数据做成图表，更直观一些。

上表是2014 - 2021年新增项目拿地均价变化情况，可以概括为：上涨 - 下跌 - 上涨。2018年大幅下降后，重回升势。2018 - 2021年复合增长率为13%。今年在一系列调控的加持下，地价再次逼近2017年高点。调控了半天就是这么个结果。而项目销售均价从2018年的15,032.1元涨到16,247.2元，复合增长仅为2.63%。房价倒是压住了，地价可是一直猛涨，zf 捞得盆满钵满，代价就是房地产商撂挑子不干了。不赚钱的活是没人愿意干的。

这幅图显示了差价和新增项目拿地均价的变化，可以看到（项目销售均价 - 新增项目拿地均价），也就是卖房子赚到的差价最高能达到拿地均价170%，大部分年份都保持在100%以上（这里只考虑地价，交完各种税、减去各种成本后很多开发商赚不到几个钱）。2017年是一个比较特殊的年份，差价仅为新增项目拿地均价的86.38%，是2014 - 2021年这段时间中唯一一个差价低于新增项目均价的年份。17年地价高溢价的后果就是2020年的利润率很惨，创十年新低。当然，屡创新低的还有万科的股价。

这幅图显示了2010年至2020年这十年时间里万科毛利率的变化。2020年毛利率29.2%，十年新低。可见，要想维持较高的毛利率，净收益至少要大于100%，即差价 / 新增项目拿地均价 > 100%。 2017 - 2019年为什么万科的毛利率大幅提高？答案很简单，因为2014 - 2016年拿地价便宜，赚得差价大幅高于地价。2014年是172.81%，2015年是157.22%，造成2017 - 2019年毛利率的飙升。2017年差价大幅下降，导致2020年业绩直接爆炸，股价跌成屎。2014 - 2016年毛利率也很差，原因不难猜到，肯定是2011 - 2013年的差价不高导致的。大家可以自己整理下数据，基本跑不了。2018 - 2020年差价明显大幅改善，分别达到了176.99%、145.36%、124.82%。按理说2021 - 2023年的毛利率相比2017年会大幅改观，业绩会很好，数据摆在这儿，数据是不会撒谎的。那些狂砸地产的人不知在想什么。不要拿一季报事，稍微懂点地产的人都不会去看一季报的营收。甚至即将要出的中报也不是那么地重要。

有人说今年拿地价那么贵，地产预期毛利率下降，所以不能继续持有。拜托，公司经营是有周期的好不好？从上面几幅图就可以看出来，地产毛利率的变化是有周期的，地价在“便宜 - 贵 - 便宜”的周期里循环，毛利率几年好、几年差是正常的。逻辑是这样的：地价便宜 -- 开发商赚得多 -- 眼红者入场 -- 高溢价抢地 -- 地价升高 -- 利润降低甚至亏损 -- 败者离场 -- 竞争降低 -- 地价降低 -- 毛利率回升。不断循环，不管怎么调控，市场都跳不出这个圈。开发商死了好几轮了，2021年不是第一次，也不会是最后一次。经济规律不以人的意志为转移。2020年是一个周期的低点，往后几年情况会越来越好，低位割肉是最愚蠢的。 

我大胆地预测，万科2021 - 2023年的业绩绝对不会差。净利润今明两年必上500亿，不会有什么问题。企业经营会有周期，市场情绪也有周期，无法穿越这两个周期是做不到长期持股的。不管别人怎么说，反正我对未来优质地产公司的发展持乐观态度。我也敢于下重注。持有40%的地产仓位，足以说明我的态度。

只把财报里的数据抠出来，列个表、画个图，分析一通难免会被人骂一句“死会计”，那我就从感性的角度分析一下地产的前景。现在不都喜欢谈预期嘛，那我就从我的角度谈谈地产的未来。

我现在帝都念研究生，毕业了大概率留京工作。我认识的亲戚基本都在北京，作为河北人，除了北京我也没地儿可去。即使是经济发达的南方，可选的城市也就那么几个。凡是有能力的都在往一二线挤。在从城镇化向城市化过度的大背景下，这个趋势是不会停下的，逆势而为只会导致房价的进一步畸形发展。在一二线立足，买个房子总得是必须的吧。像我这样想在北京立足的学生多了去了，数量远超你的想象，现在的新房根本不足以满足我们的需求。只要你盖了，就不缺人买。万科、保利早就认识到了这一点，70%的土储都在一二线，不存在房子卖不出去的情况。不要谈什么新生儿锐减，20年后的世界轮不到咱去操心。

以上分析并不是屁股决定脑袋，这是基于数据分析以及感性认识得出的结论。我知道我是对的。所以我将会坚定地持有地产股

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