来源： 米宅

文如标题。

三件事，三个重磅信号。

地产股突发暴涨、第二轮集中土拍集体叫停、网传土拍规则大改。

1

可以说，过去半年，从来没听到过楼市一条好消息。

今年上半年，中国楼市迎来了史上最狠的打压，地产股也一直萎靡不振。

但前两天，蔫了吧唧的地产股，却突然爆发，金地、保利、中交等一度涨停，看的人眼红。

对，一反常态。

原因，还是因为流传出来的这张图。

这张图，就是网传版土拍新规的文件部分截图，截止到发稿前，还没等来正式文件发布。

看几点新规内容：

1）竞地企业，要有房地产开发资质。

2）建立购地审查制度。

3）单宗住宅用地溢价率不得超 15%，绝不允许提高起拍价来调整溢价率；

4）不以竞配建等方式，增加实际地价。

5）可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

这里面，有好消息也有坏消息。

坏消息是，开发资质会过滤掉一些企业、一些联合拿地，房企购地和融资的监管也会加强。

好消息是，房企的拿地成本终于要真正的降了。

过去，虽然很多城市土拍很早前就有限地价、限溢价率等政策，但实际在竞拍中嘞？

要么需要大量自持、大量配建等，要么起拍价就很高，甚至有些热门地块，起拍价就是地王了。

最终，开发商们拿地的真实成本依然很高，很多地块利润率只能达到1-2%，算来算去根本赚不到钱。

怎么说开发商都是一肚子委屈，前几天，宋都损失5000万保证金退地，亦是如此。

但如果新规实施，不仅会严控溢价率，这些变相提高成本的套路也都会终结，真真实实降地价、降成本。

房地产的未来，小房企们注定要死；幸运的是，大房企们还有活下去的出路。

3

为什么我敢打赌，土拍新规一定会来？

有人说，上述文件是内部流传，正式文件没发，就还有变数。

的确，如果一切如初，现在本该是第二轮集中土拍火热进行中。

但除了长春和厦门早早完成了第二轮集中土拍外，这一周内，没有一个城市进行第二轮集中土拍，反倒有5座城市紧急叫停。

8月13日，上海公告，土拍延期；

8 月 11 日，惠州跟进，临时叫停当天土拍，中止出让；

同一天，青岛宣布，6宗土拍终止，另行通知；

8 月 6 日，深圳最先踩下刹车，终止22宗土拍，退回保证金；

8 月 10 日，天津 第二批61 宗土拍，决定延期进行；

其中，惠州中止出让的公告里提到了一个重要原因，称“地块需要完善房价地价联动措施”。

房价地价联动，这六个字释放出来的信号太强了。

这说明接下来的土拍规则极有可能加入这一项，而且已经有部分城市已经在准备，包括但绝不限于惠州。

是的，觉悟够高的几个城市，已经走在修改土拍规则的前列了。

杭州率先提出“竞品质”、现房销售，溢价率上限由30%调整为20%，品质地块最高溢价率10%，保证金提高到起拍价的20%等。

无锡和天津土拍新规中，都把最高限价溢价率调整为15%；天津取消了竞自持，全部改为摇号；苏州吴中、相城、高新区、园区地块，保证金比例提升至50%以上。

这样看，或许现房销售、竞品质、保证金比例等，都会给地方政府一些灵活空间。

但溢价率15%、摇号，极有可能将成为国内土拍规则中两条新的红线。

3

哪些城市会踩到红线？要立即调整？

这就要追溯到第一次集中土拍的成绩单，作为唯一参考标准。

原本，双集中供地政策的出发点，就是稳地价、稳市场。

但3月份开始的第一轮集中土拍，不仅没有稳地价、稳市场，反倒拔高了地价，带火了一些城市的楼市热度，比如上海、杭州、成都、武汉等。

呃，终归事与愿违……

看组数据：22城土地成交楼面均价达到9591元/㎡，较去年全年上涨了38.3%；

分城市来看。

如果按照土地溢价率15%作为红线，22个城市里17个城市目前土拍规则都是不合格的，包括：

南京、无锡、福州、长沙、合肥、广州、郑州、宁波、青岛、杭州、厦门、深圳、沈阳、济南、长春、武汉、重庆。

下面这些城市，会成为重点关注对象：

溢价率超过15%的土地占比：

南京，占比，达到70%

福州，占比，达到65%

合肥，占比，达到71%

宁波，占比，达到76%

杭州，占比，达到89%

厦门，占比，达到81%

深圳，占比，达到50%

如此，绝大多数土地溢价率都远超红线，这是彻底把红线甩在了身后。

最近，这几个城市的住建部，估计要一夜一夜的睡不着了。

忙着干啥？忙着调规则，忙着调价，忙着调地和焦虑……

4

没错，所有的调控，所有的政策，都在围绕一个字——稳。

稳地价、稳房价、稳市场、稳预期。

绝对不能热，绝对不能火，绝对不能涨。

谁涨打谁，比如刚刚被打过屁屁的深圳、广州、杭州、义乌、金华等，管你超一线还是三四线小城，无一例外。

有人问，那第一轮土拍凉的不行的城市，新规会倾斜吗？

P！

上层旨意，稳地价，其实就是哪些地方市场涨了热了，泼盆冷水降降温。

那本来市场就冷的城市呢？像郑州这种土拍炒都炒不热呢？那继续一边凉快去……

6

但无论如何，下半年依然是难难难。怎一个“难”字了得！

艰难困苦，降价来补。

看吧，接下来半年，降价潮势必会来，而且会越来越猛。

但你要想等猛降、等半价房，那还是想想忘了吧。

前不久，恒Da菏泽降价被点名；最近岳阳也出了限降价规定，新房销售价不得低于备案价85%，也就是说备案1万的价格，最多只能降到8500。

再降？再降收拾你，胖揍一顿！

最后，以下几点分析，真心建议大家收藏起来，细细品品。

但以下几点分析，真心建议大家收藏起来，细细品品。

1、小房企的房子，不要再买！

本土小房企太脆弱了，调整适应能力差，融资相当难，资金链说崩就崩、说倒就倒、再难扶起来，比如郑州名门等。

2、高风险房企的房子，谨慎买！

比如一只脚已经迈向鬼门关的泰禾、华夏Xingfu、绿地等。

3、任何返租，绝不买！

一切返租，不论是住宅，还是公寓，抑或商铺、写字楼，皆为骗子主张。

4、非热门城市，主城30公里开外的远郊新城，不敢再买！

刚刚，碧桂园已经领先降价，某省会二线城市，地铁口精装15500，降到13500，还可更名、可组合贷、可无条件退房……

是不是机会，要学会理性分析。

降价来了，容易冲动的时候到了，每一次降价，都会让买房人分化成两个极端：

买对了，增值保值不用愁；

一旦买错，一不留神儿就要面临破产、烂尾、要人命的大坑。

五个字：且买且珍惜

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