中建宸庐示范区实景图

一个好产品，能让一家房企站稳一座城。

一个好产品系，能让一家房企蜚声业界。

红姐越发觉得，当房地产行业走过了烹快餐的时代，学习互联网思维，追求极致产品主义，并依市场变化坚持创新，成为房企赢取客户和市场的关键。

这一点，在北京楼市持续深度调控的这几年，体现的尤为明显。

盘点热销项目，特别是改善盘，如“府系”之于金茂、“壹号院系”之于融创，都让房企实现了名利双收。

而现在，北京楼市又出现了一个这样的现象级新盘。

6月28日晚，由中建智地开发的中建宸庐盛大开盘，建面约120㎡、约135㎡的洋房产品首开大捷，热销约8.8亿元。

▲中建宸庐开盘场景

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任何产品的热卖，都不是偶然。

开发商中建智地，是中建一局于去年8月22日刚刚发布的旗下统一的地产品牌。一年时间不到，消费者对开发商品牌认知度及口碑相传的老带新效应还在培育。

并且项目所在的顺义区域，已有多个新盘早于中建宸庐开盘，分流了区域意向买房客群，也不乏同面积段的竞品。

那么，中建宸庐的热销，赢在哪里了呢？

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红姐近日到位于顺义马坡的中建宸庐营销中心进行了探访，并与项目相关负责人进行了交流。中建宸庐首开大捷，并不意外。

这是一个前期对区域市场整体调研非常充沛的项目。

2020年5月拿地后，中建宸庐的项目操盘团队就全心投入了产品研究。

历经半年深入调研，访问近百组客户，走访数十个北京及全国的标杆项目，将当前客户的生活需求和痛点进行深入剖析，再将调研成果融入到了户型设计及产品细节之中。

而与中建宸庐同日拿地、和中建宸庐挨着的项目——恒大上和府，早在今年1月中旬就已经开盘，进度比中建宸庐早了近半年。

当然，两个产品匹配的目标客群也不一样，中建宸庐对应的是改善型客户，后者的目标则是刚需人群。

在很多意向客户眼中，中建宸庐是一个“千呼万唤始出来”的项目，满足了区域人居改善进阶的需求。（后文详细讲）

▲中建宸庐示范区实景图

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地块及开发商对地块价值的认知，是决定产品价值的重要因素。

中建智地选择在马坡拿地，也是基于对马坡板块的看好：传统别墅区+政务中心+金融城+贴身的配套规划，让马坡成为具有高发展潜力的居住高地。

回首马坡板块及人居产品发展史，从上个世纪90年代龙苑别墅面世至今，已历经了三次迭代。

2002年，顺义卫星城马坡组团(顺义新城)总体规划启动修编，2004年1月获原则通过，2005年5月，顺义新城作为北京三个重点新城之一率先启动开工建设。

期间，枫桥别墅、富力湾、金宝花园等纷纷入市，合力构建起马坡低密度居住带。这段时期也被业界定义为马坡发展的1.0时代。

到了2010年，顺义区启动了轨道交通M15号线建设；2011年北京市规委公布了《潮白河绿色生态发展带综合规划》，再为顺义发展“镀金”。

一大波开发商又陆续进入顺义，比如北辰实业(601588,股吧)、龙湖（香醍漫步、好望山）等，推动马坡进入2.0时代。

到2019年，《顺义分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》获批，马坡区域占据以通顺路为骨架的宜居宜业发展轴和潮白河生态功能带；顺义区政府也正式迁入马坡板块的政务中心。民生银行(600016,股吧)、中信银行(601998,股吧)等金融总部也随之陆续入驻。

紧靠政务中心+毗邻潮白河+顺义金融城规划，资源和人才汇聚，一个全新的高潜区位——潮白河政央别墅区，已露峥嵘。以中建宸庐为代表，马坡进入到了3.0时代，墅质人居也迭代升级到了3.0。

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俗话说，“好饭不怕晚”。

中建宸庐虽然开盘较晚，但也因为前期的深度调研，对项目形成了清晰的产品规划和客群定位，并有时间用心打造，进而形成了优势明显的卖点。

其一，采用中建智地的TOP级产品系——宸系。

“宸系”是中建智地目前4个产品系中最高端的产品系，定位为城市精英高端改善产品。“宸系”产品目前除了有中建宸庐为代表的城市低密别墅产品外，还有常州龍宸壹号为代表的城央豪宅产品。

中建宸庐是中建智地的第一个宸系作品，也是在北京的第一个最高端产品。用项目相关负责人的话说，是“集公司大量的人力、物力、财力投入研发”的项目。

有几个数字可以凸显与周边在售楼盘的差异。

在精装标准上，中建宸庐有159项精工细节、9大智慧(601519,股吧)健康体系、43项人性化细节，全部采用市场一线品牌，精装成本优于板块内很多竞品。

其二，研制出了区域内甚至全北京数一数二的优质户型。

在户型的产品尺度、落地窗设计等方面，中建宸庐相比周边项目同面积段的竞品，有明显优势。

比如中建宸庐建面约135㎡的三居主力户型，面宽约13.7m，比周边某项目建面约136㎡的户型面宽大约2.9米，大面宽横厅设计市场罕见，功能舒适尺度更优；大面积落地窗让采光通风俱佳；LDK客餐厨一体化设计，奢华主卧套间，堪比别墅级居住舒适度。边户主卧还设计有270度转角飘窗，室外园林美景可尽收眼底。

▲中建宸庐样板间实景图

其三，传承盛唐王维隐逸情怀，营造出了都市最闲适自在的生活方式。

在走访中建宸庐充满诗情画意的示范区时，相关负责人告诉红姐，项目操盘团队曾到陕西蓝田的辋川山谷亲自考察。

唐代诗人兼画家王维在辋川山谷修建了自然园林辋川别业，隐居在那里时，创作了多首山水田园诗，同名七律《辋川别业》流传至今。

▲中建宸庐示范区实景图

中建宸庐以王维的辋川别业的山貌、水态、林姿为蓝本，营造出闲适自在的山水田园生活方式，出则繁华（车行距离首都机场约17公里，距望京和通州均约30公里，距地铁15号线顺义站约4公里，距六环约4.2公里），入则静谧祥和，恰是城市精英人群内心所向往的，热销成为自然。

▲中建宸庐交通区位示意图

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其实，在北京，中建智地还有一个楼盘也实现了热销，就是位于房山区的中建·京西印玥，商品房打破了房山近5年的成交记录，中建幸福里共产房开盘即售罄在北京也是罕见，同时也打破了各大开发商进房山必摔跟头的魔咒。

目前中建智地已形成“宸系”、“府系”、“璟系”、“印系”四大产品系，其中“印系”定位为刚需，“璟系”定位为刚改，“府系”定位再改，“宸系”定为最高端的改善，秉持打造“建造好房子、打造好环境、提供好配套、奉献好服务”的“四好社区”理念。

可以说，中建智地今年以来在京项目的热销，让其一举进入了业内和买房人的视野。

母公司中建集团赫赫有名，荣膺2020年度《财富》世界500强第18位、中国500强第3位，建造了大量地标性建筑，但中建智地还是个年轻的品牌。

“宸系”首作中建宸庐的诞生与热销，让中建智地一举树立了其在高端改善产品领域的认知度。

▲中建宸庐示范区实景图

在红姐看来，中建宸庐之于中建智地，正如金茂府之于金茂，是最高端的产品系构筑了企业的IP。日后随着项目增多，会成为其参与市场中竞争和提升品牌溢价的重要软实力。

另外，红姐还有一个感受，从高管带队辋川行引领地产文化复兴、产品发布会别开生面、示范区打造耗时耗力耗钱等等动作看来，中建智地的“气质”和很多传统的央企不一样，有匠心又接地气，开辟了一条属于自己的成长道路。

资料显示，目前中建智地已形成了地产开发、商业运营、物业服务三大业务板块，重点布局了京津、长三角、海南自贸区。

2021，中建宸庐，让中建智地站稳北京。

接下来，如有更多的TOP级作品面世，中建智地离蜚声地产江湖也不远了。

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