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目前中国试点的9个REITs项目，可以大致分为产权类和经营权类，也可分为永续类和非永续类。经营权类（非永续类）和ABS关系密切。首批试点中的3条高速公路项目，就是典型的经营权类产品。根据中国收费公路管理条例，公路收费年限为15～30年。也就是说，经营权类的REITs是有期限的，当SPV发行的ABS拥有的高速公路收费权到期时，REITs产品也会到期，这非常像固定收益类产品。

因此，SPV享有的是高速公路收费权，而不拥有基础资产所有权，也无法享受到基础资产未来增值的收益。比如某高速公路经过的地段增值，那么高速公路会享有较高的资本增值收益，但这类增值收益并不是SPV拥有的权利，不会被REITs投资者所享有。因此，在对经营类REITs估值时，基础资产的未来剩余期限越短，资产的价值越小。但这并不意味着投资者的权益会受损，因为投资者拥有的是高速公路收费权，与资产价值的涨跌没有关系，这是经营类产品和产权类产品的最大差别。

产权类REITs更像股票，尽管它也是持有SPV发行的ABS，但此类SPV享有基础资产的全部权益，是资产的所有者。产权类REITs的投资收益来自于两个部分，一是基础资产的经营收益，比如园区孵化器项目的租金收益；二是资产增值收益，比如园区的土地增值。

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