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中国基础设施REITs的制度要点

2020年4月30日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见），并于2020年8月6日发布正式意见稿，标志着中国公募REITs的正式启航，按照中国证监会的意见指引，公募REITs将引导投向仓储、物流、高速公路、机场、港口、水电、气热、垃圾处理、高新工业园区等领域，目前首批上市的9个试点主要涵盖了其中4种类型。

中国的REITs只能投资于基础设施，商业地产和住宅这两类美国REITs中最重要的资产（份额占比接近40%）恰好是中国REITs不能投资的标的，这是中美REITs最大的差别。

按照中国证券投资基金法，REITs只能投资证券，而不能直接投资不动产，所以中国REITs的整体架构，是投资者持有公募基金份额，再由公募基金投资SPV（特殊目的实体）发行的ABS（资产支持证券），由ABS持有基础设施资产。由于公募基础设施REITs的基础资产具有特殊性，需要交由专门的营运机构来管理。因此管理人必须是在中国证监会获得牌照的基金管理公司，它同时也是REITs的发起人。