5月31日起，来自于华安基金、博时基金、富国基金9只REITs（房地产投资信托基金）将正式开售，国内投资者又将多了一个新工具。

Reits的本质

“REITs”英文全称Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金。REITs目的是把缺乏流动性的商业地产，变成较强流动性的证券，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按较高比例分配给投资者。

总体来说，REITs是一种风险和收益介于股债之间的金融产品，其主要有三个受投资者青睐的原因：

1.具有基础设施相对稳定的分红属性；

2.可在公共市场上流通的较好的流动性；

3.税收中性的优势。

此次首批公募REITs覆盖了基础设施的四大领域：收费公路、产业园区、垃圾污水处理、仓储物流。

首批产品产品分红预期率较高

REITs具有股性+债性的收益特征，对于高速公路REITs、垃圾污水处理REITs，其收入来源主要是车辆通行费用、固定的污水处理费及垃圾处理费，未来现金流相对比较稳定固定。项目届满后，可供分配的现金流分配后，基金估值为0，这类项目估值的重点在于对基础资产未来现金流的预估，分派收益率预估较高。

而仓储物流和产业园区属于产权类项目，基础资产到期后仍有市场价值，现金流不归0，这类项目估值的重点在于持有不动产公允价值的变动，分派收益率预估较低。

目前9只公募REITs的募集材料来看，不动产类REITs（含仓储类REITs、园区类REITs）2021年现金分红率在4.1%~4.74%之间，而特许经营权（高速公路等）REITs相对较高，在6.19%~12.4%之间（这个分红率并非固定的，是会根据情况而变化）。

根据监管指引要求，目前reits产品项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%，在符合分配条件的情况下公募reits的分配每年不得少于1次，把基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。

首批Reits机构投资者认购火爆

此次REITs发售，银行理财子公司、私募基金、保险资管等机构参与热情较高，最终认购价格和数量都超出预期。

在已经进行的网下询价中，9家REITs合计获得516.87亿元资金认购，其中有效认购金额457.45亿元，相当于募资额的6.45倍。

从首批申购的投资者来看，投资者来源广泛，包含公募基金、保险资管、私募基金、信托、券商自营、券商资管、QFII等机构投资者，其中券商自营认购总金额达292.6亿元，占比56.6%，其次是保险，认购金额达81亿元，占比15.7%；公募专户、信托、私募基金、券商资管则分别认购了8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。

首批公募Reits如何购买？

购买渠道

目前从券商或者银行渠道都可以买，发售时间主要是5月31日至6月1日，也有到6月2日的。

投资者参与公募REITs认购可以通过场外及场内两种方式认购。

1、场内认购为通过证券公司的证券账户认购；

2、场外认购，与认购普通公募基金一样，通过基金公司直销平台、银行、互联网等第三方基金销售机构认购。

门槛

首批9只公募REITs的场内及场外的认购费率及最低认购门槛存在区别，场外认购最低门槛在100元—1000元之间，上交所上市的几只公募REITs场内最低认购门槛是1000元，而深交所上市的公募REITs场内最低认购门槛是1000份，以蛇口产园为例，每份认购价格2.31元，1000份至少需要2310元。

最后提醒投资者，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，而且这类产品封闭期比较长，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。

附：图说REITs丨深交所基础设施公募REITs发售注意事项

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