今天去参加新城控股股东大会，直接上问答环节，因为全凭个人记忆力，问题和回答如有出入请多包含。

第一个问题是我提的：

1、吾悦广场的“底租+提成”模式能否简单介绍一下。

2、公募REITS已经开始，商业地产REITS早晚要来，公司是否有所准备。

3、吾悦广场的大数据应用如何？

曲答1：吾悦之前也是传统的固定租金模式，好处是比较稳定。但现在有些广场也和一些品牌也开始有合作固定租金和扣点当中取高的租金模式，我们也是希望帮助品牌做好业绩，未来在一些品牌合作上会更多采取扣点模式。

财2：现在商业地产REITS还没出来，但我们是希望通过做好每个商场的利润回报率，等待未来的可能性。

曲3：我们有线上的小程序，现在会员大概是几千万人，通过线上线下互动来引流做好大数据。

松3：大数据吾悦一直有在做，包括智能广场这一块。我们一直在思考如何通过大数据方式赋能商户，包括热力图，消费情况，线上线下互动保持在整个行业里的平均以上水准。美国有家公司通过赋能小商户，帮助小商户了解消费者喜好和习惯，最近商业额上升很快，未来吾悦也想开展一些小商户的赋能工作，也在做一些标准化的产品，会把数据给到这些小商户，帮助他们实现更好的营业额，他们好了我们的租金自然就好了。

有一个问题是一位女士好像问了一些类似任泽平擅长回答的问题：

1、上海现在房价很高了，新城上海拿地不多，董事长怎么看？

2、人口数据调查出来了，董事长怎么看？

3、土地两集中供应，董事长怎么看？

松：1、上海的房价以前内环8万，中环八万，嘉定6万。我就认为上海房价肯定会涨，因为区域没有拉开差距。现在我住的小区去年到今年已经涨了60%了，上海房价的确涨幅很快。我们也想在上海拿地，但是价格太贵了，当然有一些好的机会我们还是会拿。

2、人口我在乌鲁木齐出差当地0-14岁儿童是22%,上海市9%，差距很大。但是上海流入人口多，我不担心。现在上海推出五大新城，那么以后全国房价会差异化发展，上海各区域房价也会显现差异化。

3、土地两集中是一个但问题，媒体报道大家也看到了，有些友商说尽量做到1-2%的利润，新城在这些高价地的地方几乎颗粒无收。我们对拿的地块还是有利润率的要求的，反而是不热门的地方，我们有所收获。比如大家不看好的天津，我们拿的地都在宝坻，有记者说天津的地你们也敢拿。肯定是很多地产商在天津吃过亏，反而对我们是机会，天津高的、中的、低的我们都拿过，操盘都有经验，有些开发商想进来就想要和我们合作，因为他知道我们各价位都有经验，如果他要竞争，多高的价格我们都会拍上去。反而是天津这样的地方的地，我们刚拿了三块，应该都会有不错的利润。像福州也是，我们抽签抽中了一块地，那以后抽签的地方我们都会去，现在拍地要看运气的地方，我们都会参与，因为有利润，总的目标还是追求一定的利润率。

还有一个问题是金鹏鸟提的，住开结算润率要维持多久？未来是上升曲线还是下降曲线？

松：可能1-2年时间利润率都不会太高，过了这段时间利润率可能会保持一个合理的平滑范畴。

还有一个问题也是住开？就是现在这种情况下住开的规模会不会增长？公司会不会为了拿地牺牲利润率。

松：住开一个看操盘，一个看权益。那操盘是提现一个公司的实力，团队也需要不断有项目操练，如果项目太少，团队也无法维持。对住开的增长公司预期是10%左右的稳健增长，还是为吾悦广场提供现金流，也是双轮驱动非常重要的一环，住开规模会稳健增长。

住开对每一个项目都有测算合理利润率，如果是没有利润或利润非常低的项目我们不会拿。公司现在战略是强调深耕，有些地方第一次做不熟悉，做多了就对各个流程熟悉了，有的甚至税收大概多少也清楚，就好像天津都在宝坻，我们就非常熟悉，其他房产商来了也会找我们合作。

还有一个问题是问公司的股权激励差不多已经到期，未来是否还会继续？

松：这个问题不能回答，公司和股东的利益是一致的，后续有激励的话会公告。

还有一个问题问公司什么时候开始估值会变化？临界点是什么？

董秘：我们以前和机构都说商业租金达到10%的时候是一个比较重要的点，去年是46亿，今年我们目标是85亿，这个商开的利润率提高以后会有一个市场的认可问题，时间上不好说。

还有一个问题问，现在万达、龙湖、宝龙、中骏都在抢地做广场，会不会形成竞争？

松：友商和我们不一样，他需要的是6万方商业+2万方长租公寓，我们纯商业也可以做。调规很慢，调了适合谁的规，一般其他友商不会去参与。有的友商是做二线的，我们做三四线为主，现在中国是蓝海市场，大家都有各自比较分明的层级城市，有竞争但竞争不大，还没到竞争拼刺刀的时候。可能3年后大家广场建的差不多了就要跑到其他人的地盘里了，现在看竞争还不大。况且还没到那个时候，竞争多了利润就下降了，大家都知道，还没到短兵相接的阶段，估计3年后竞争才会加剧。

迈克尔问了最后一个问题1、有没有分拆计划？2、未来十年的规划？

松1：暂时还没有明确的分拆上市计划。

松2：未来十年，甚至是5年，公司都希望能够为股东创造价值，未来5年可能会像那家美国公司一样，起到一个商管公司的作用，帮助培育小商户，起到赋能的作用。

想到什么说什么，其他想到或问到再说吧