深圳土地市场或将迎来巨大变化！

  中央正式抛出“大礼包”，支持深圳建设先行示范区。10月11日晚间，新华社刊发《中共中央办公厅国务院办公厅印发<深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)>》。

  除了涉及资本市场的改革举措，在土地管理制度方面的最新探索方向，成为外界关注的焦点。

  业内人士向证券时报·e公司记者表示，中央对深圳的最新土地管理制度的深化探索，会对接下来整个深圳土地市场、房地产市场产生很大的影响。深圳已经进入了一个土地供应的瓶颈，现在要在存量土地上进行政策上的改革和突破，具备非常鲜明的政策引导性，以及深化改革释放深度红利的标志性作用。

  精准靶向施策 突破土地供应瓶颈

  根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》，将支持深圳在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

  同时，支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

  对于上述政策出台的背景，中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学住房政策研究中心秘书长陈晟在接受e公司记者采访时表示，这个是在中国经济启动以国内循环为主、国际国内互促双循环发展的新格局的大背景下，在深化改革方面的重要突破，瞄准的是一些特大型的城市存在的土地管理制度问题。在已没有增量土地空间的一些大城市上，通过土地空间的进一步改革来释放红利。深圳的此次制度探索，将进行相关领域的政策试点并实现突破。同时，在未来，相信会对北京、上海、广州等城市形成积极的示范作用。

  业内人士表示，就深圳过去土地市场而言，一直存在三个关键问题，第一个是地少、第二个是土地的用地结构不合理，第三个是很多的土地基本上已经建设完成，主要都是存量用地。

  数据显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米，位居103个城市中倒数第四。相比住宅用地，深圳在工业用地、商服用地上则要多出许多。数据显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平，成交面积位居全国第82位；规划建筑面积3586万平方米，位居全国第52位。商服用地成交达到394.42万平方米，位居第67位；规划建筑面积1765.55万平方米，位居第41位。

  而毫无疑问，中央对深圳的最新土地管理新政，会对接下来整个深圳的土地市场、房地产市场产生很大的影响，相当于给予了深圳市在土地管理方面更大的自主权，从此，深圳可以在土地市场、房地产调控方面大胆探索一些新政策、新思路。

  佳兆业集团副总裁，首席经济学家刘策向e公司记者分析称，总的来看，深圳土地管理制度的新探索，对推进整个深圳的产业结构，提高住宅比例，促进传统工业用地的盘活等方面，都会带来较为积极的影响。

  “工改”业务有望成新机会点 深汕跨区域发展迎东风

  随着中央支持深圳在土地管理制度上不断深化探索，深圳未来将会为全国试点出一条“存量、低效工业用地成功转换及盘活”的创新道路，形成一个有效的土地供应源头，促使整个存量土地、城市更新进入一个由地方政府主导审批的有序、良性循环中。

  “此次提出的二三类用地混合，我觉得能够更进一步的为后续的工改保、工改商等等方面，带来更大的政策空间。此前如果是工改工，房地产开发商会因为投入时间长、资金占用大等问题而积极性较低。现在存量工业用地能够通过合理的规划调整等等各种方式实现盘活，相信对于整个深圳用地的供给，我觉得应该会非常有帮助。”佳兆业集团副总裁刘策表示。

  而对于深圳从事城市更新的房企来说，政策有助于加大市场土地供给，带来新的发展机会，预计未来对业务有提振作用，除了传统旧村改造，后续工改业务有望成为新的机会点，拓展新土储来源，后续要更加关注政策实际落地和调整节奏，先知先觉的房企预计会加大工改项目拓展。

  此外，上述深圳先行示范区实施方案提到，深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。对此，中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，跨区域发展深汕合作区，通过区域都市圈外延、跨界土地供应的最新合作方式，可以使得深圳的发展有更多的有效空间，更多的发展动力，使之形成更多土地红利支撑深圳整个区域城市发展的样本。

  相关标的：

  天健集团(000090)：2019年底，深圳市国资委组建了国有独资的深圳市特区建工集团有限公司(简称特区建工集团)，以“先行示范”标准，全力打造深圳城市建设与服务的核心骨干力量。按照深圳市委市政府要求，特区建工集团全面对标上海建工集团，力争成为营收超1000亿元的大型综合性建工产业集团。此前，深圳市国资委将天健集团4.39亿股股份无偿划转至特区建工集团，成为天健控股股东。

  佳兆业集团(01638.HK)：截至2020年中，佳兆业城市更新集团拥有城市更新项目土地储备超4200万平方米，年土地供应量约80万平方米。城市更新业务聚焦粤港澳大湾区、战略布局全国10余个核心城市，业务涉及旧城镇、旧村庄、旧厂房以及烂尾楼改造，已成功打造深圳佳兆业中央广场、北京佳兆业广场、深圳佳兆业万豪酒店等20余个城市更新项目。

  深物业(000011)：深物业聚焦于高端产业园区物管细分赛道，大股东在产业园区方面资源优势突出，为深物业在管面积的增长夯实基础。截至2019年末，深物业在管面积超过2000万方，其中优质产业园区管理面积近800万平米。

  深振业A(000006)：截至2019年末，公司总土地储备为234.47万方，其中33%位于惠州、20%位于长沙，13%位于河源；可出租物业建面为13.31万方，90%位于深圳。公司在深汕合作区开发的振业时代花园项目一期已售罄。

  沙河股份(000014)：聚焦地产领域，经营模式传统，房地产销售营收占比96%。深圳国资委系其第一大股东，通过深业集团持有公司34.02%的股权。

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