“REITs市场具有价格发现功能，可成为不动产市场价格的锚。REITs市场价格与不动产价格走势间有着同步性和相关性，且REITs具备抵御不动产市场短期波动的能力。”北大光华金融学教授、副院长张峥9月27日在中国REITs论坛2020年会上表示。

北大光华中国REITs研究中心、中国REITs论坛、戴德梁行、中联基金，发起“中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究”，通过分析国内不动产市场参与机构对不同城市各类业态在大宗交易市场中的判断，为中国REITs不动产资产定价体系的建设提供基准指数。

张峥介绍，不动产资本化率（Cap Rate）是衡量成熟资产的风险与收益关系的基本指标，定义为成熟资产的投资者在没有考虑杠杆情况下所要求的投资回报率，即未来一年从物业中产生的净收入（NPI）与当前购买总价格的比率。

以上海一处成熟资产为例，假设能产生年租金净收入为1亿元，双方成交价格为20亿元，则该物业的资本化率为1/20=5%。资本化率反映投资者对资产经营现金流的平均水平和波动性预期。风险越大，投资者预期回报越高，资本化率越高；反之，风险越小，预期回报要求越低。

数据显示，一线城市物流资产在预期cap rate为5.2%-6.3%，其他区域预期cap rate略高于一线城市，超出幅度在0.4%左右。一线城市产业园预期cap rate为4.5%-5.7%，二线城市则明显高于一线城市，超出幅度在1%左右。

一线城市甲级写字楼在预期cap rate为4%-5%，且呈现明显的因城市级别而两级分化状态，北京、上海与二线城市甲级写字楼资本化率的低值与高值的差异约为1.2%-1.9%，该比例为所有业态中最高。一线城市商业零售预期cap rate为4.0%-5.7%，二线城市明显高于一线城市，超出幅度在1.2%左右。

由于资产价格下降，北京市产业园、甲级写字楼、零售物业大宗交易平均cap rate在2018和2019年呈现明显上升。其中，产业园cap rate最高，平均水平4.9%，核心区甲级写字楼和零售物业平均cap rate 4.2%。上海产业园cap rate平均水平4.7%，核心区甲级写字楼和零售物业平均cap rate 4.1%。

另外，从大宗市场交易提取真实交易的cap rate显示，全国物流仓储cap rate有下降趋势，最新的平均水平在5.2%左右。

张峥强调，树立符合不动产商业逻辑本质的定价理念，建立完善的市场定价机制，使REITs价格成为基础设施和商业不动产定价的“锚”，是中国REITs市场建设的重要问题。