鬼城、空置率、房价收入比等信号充分证明了房地产行业的潜在问题。而国内房地产市场的发展路径也的确与日本非常相似。

2018年10月14日，江苏省淮安市一处房产开发商销售楼盘。图片来源：视觉中国

12月7日，从日本传出一条惊人的消息，只要符合年龄在40岁以下，或者夫妻双方至少有一名18岁以下的子女和一名50岁以下伴侣的无房户，可申请免费住房，一旦申请必须永久居住。

这项政策不仅针对日本国民，即使外籍人口也能申请免费住房，区别在于，外籍人口一旦申请即意味着需要永久居住在日本。也就是说，这项免费送房政策其实是日本的人口导流政策。

根据历史数据显示，自从二战以来，日本人口经历了一段先扬后抑的过程。在2010年，人口达到1.27多亿顶峰后，在此后的8年时间中，日本人口变化出现了连续8年负增长。截止2017年底，日本人口总数1.26亿。而且，日本人口的下行趋势还在继续。

同时，四十年前的那场金融浩劫彻底打垮了日本经济。时至今日，日本经济依旧没有实质性复苏。根据日本最新公布的经济数据显示，今年三季度实际GDP年化季环比终值-2.5%，为2014年二季度以来最大降幅。

而作为当初那场金融危机重灾区之一的日本房地产也是一直萎靡不振。四十年前房地产泡沫的负面影响已波及到今天。2013年，日本政策论坛做过一项统计，当时日本国内共有6000万套住房，如果按照平均2.5人一套房的标准折算的话，日本的存量房可供1.5亿人居住，而日本人口顶峰只有1.27多亿。

之前，有观点认为，中国的房地产行业正在步日本后尘。如今，中国房地产行业的发展也正走向严重产能过剩。实际上，房地产泡沫问题讨论已久，国内的观点也从以前定性转向定量。以前还有人争论中国的房地产到底有没有泡沫，而现在争论的焦点是泡沫到底有多大。

鬼城、空置率、房价收入比等信号充分证明了房地产行业的潜在问题。而国内房地产市场的发展路径也的确与日本非常相似。

虽然国内启动了有史以来最严厉的房地产宏观调控，但就眼下的情况下，房地产调控成效十分有限。房价暂时压住了、炒房的人也开始散了，但是，房租涨了，原本炒房的开始炒租了。

今年以来，全国一、二线城市的房价整体处于平稳渐降的趋势，四大一线城市房价全面小幅回落。但整体房租水平却出现了不同程度的上涨，其中以北京和深圳尤为明显。深圳连续多月房租涨幅高于3%，而北京的房租也保持上行趋势。

可问题是，相比产权交易，住房租赁市场根本不存在投资价值。一线城市住房租赁市场的投资回报率普遍在1.5%左右徘徊，明显低于银行定存利率，而国内房地产行业的主要需求也早就从刚需变成了投资需求。许多人买房并不是为了住而是为了“炒”。

同时，由于住房租赁市场承接了大量年轻人刚需，在住房租赁市场中，买方议价能力较弱，卖方依靠信息不对称优势随意压榨买方。随着这种现象的蔓延，住房租赁市场也出现了泡沫。原我爱我家副总裁胡景晖就曾预言称，今年年底至明年年初，长租公寓领域将发生系统性危机。

除了房地产行业本身的近况不尽人意外，中国的人口变化也令人沮丧。国内出生人口的增量下降与老龄人口比重的逐渐增加共同形成了悲观预期。国内网友甚至调侃到，“高房价是最好的避孕药。”目前，国内既存的2亿多单身人群中，其中有相当一部分因为高房价而选择单身。而且，二胎政策的红利已经消散，未来的人口增长动力还不知道在哪里。

从某种意义上而言，国内房地产行业也在走向一条不归路。只不过，还没走到日本那种地步。国内的房地产行业是否也会走到免费送房那一天?这是个令人不寒而栗的问号。

如果仔细审视近两年的调控措施可以看出，有些地方上的调控已经非常接近免费送房。三、四线城市去库存的调控措施中，棚改户即接近于免费送房;今年国内曾掀起的“抢人大战”中，有些地方开出了极其优厚的落户政策吸引人才，其中就包括给予住房补贴。

国内房地产供给是否过多一直是个未解之谜，因为很多房屋虽然出售了但却长期处于闲置状态。根据此前数据显示，上海的空置率在10%左右，全国其他各地的空置率也各不相同，但全国整体空置率水平依旧处于两位数水平。

也许，国内房地产供给还未到日本那种严重供过于求的地步，但上述问题至少暴露出这种隐患是客观存在的。按照这种趋势发展下去，中国早晚有一天也会开始免费送房。不过，按照任志强的建议，除了免费送房外，中国还可以炸房，没人住的房子可以直接炸掉。

房子是用来住的，不是用来炒的。然而，房价已经炒上天了，怎么办呢?现在国内的房地产市场进入了一个“尴尬”阶段，民众期盼着高房价降价，决策层也不希望房价继续上涨，但无奈又不能放任房价断崖式下跌。所以，当前国内的房地产市场正处于进退两难的境地。拖着、拖着就能走出不同于日本的这条路吗?就能走出另一条捷径吗?