REITs是什么？
REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说REITs就是代客投资房地产的上市企业。

REITS的类型：
三种基本类型：权益型抵押型混合型
权益型REITs指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs。
权益型REITs根据其持有物业的类型不同，可以分为：零售REITs、住宅REITs、写字楼REITs、酒店REITs、自助存储REITs等等。

权益型REITs因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。值的我们好好学习

抵押型REITs指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。
抵押型REITs一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也更大。

混合型REITs，就是既持有物业，又发放抵押贷款的REITs

REITs的特点：
1、定期强制高分红

REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。

美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。

2、投资门槛低

一般几千元就可以投。香港REITs1手为1000股，1手起买。美国REITs1股起买。如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步。

3、交易成本低

一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。

如果是直接投资房地产，光买卖的税费也是一笔不小的支出

4、流动性强

在交易时间内随时可以卖掉。

5、专业化管理

REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多。

6、收益率相对较高

和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比较高。

REITs的主要风险有：
1、市场风险

市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。

化解方法：最有效的途径是在“好价格”买进

2、利率风险

利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。另外利率大幅提高，会增加REITs的债务成本。

化解方法：尽量不要在加息周期的初期阶段买进。

3、社会风险

社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。

化解方法：选择社会风险小的国家或地区的REITs。

4、汇率风险

汇率风险指在持有REITs期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。

化解方法：选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs。

5、经营管理风险

由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。

化解方法：选择表现优秀的REITs，主要从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面去看。

6、债务风险

债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。债务风险是非常重要的风险，对REITs的影响比较大。

化解方法：避免买入资产负债率过高的REITs。资产负债率大于50%的REITs不要买。

7、增发的风险

因增发REITs份额导致每股净资产下降，带来REITs股价下跌的风险。当REITs的资产负债率过高时，REITs很难再通过债务进行融资。

化解方法：尽量选择资产负债率较低的REITs。

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