原因一:部分REITs基金底层资产经营以及分红率不及预期。对REITS底层资产的评估相对困难，因为市场能得到的一手信息较少。从大环境出发，我们认为2023年经济弱复苏的趋势确定，产业园、仓储物流等仍维持高景气。从边际变化来看，受益于商务旅游物流等业态向好高速类资产收费更加稳定，盈利预期有好转可能

原因二:供给相对稀缺，导致部分REITS产品估值偏高。我们认为需要选择更好的价格建仓，降低对现金分派率的“打折”。此外，结合估值溢价率(=2022年资产估值/初始资产估值)来看PV乘数越低+资产估值提升的REITS基金更值得关注，这意味着底层资产的溢价提升没有被反映在REITs估值中。

原因三:流通盘较小，更多反映了交易型投资者心态退潮。根据数据披露，有两只公慕REITS状态为“已反馈”，暂时来看供给放量的冲击有限，对此我们建议继续保持观察。而结合2022年6月份的第一波解禁来看，REITs市场整体受到的冲击并不大。因此供需关系失衡导致的调整，目前看幅度应该有限。此外，从折溢价率(市场价格/单位净值)来看，REITS基金平均溢价率从2月中旬的20.19%压缩至13.72%，性价比已然提升。

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