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传统的市盈率（P/E）指标不完全适用于 REITs 估值。REITs 的盈利情况与普通公司不同，REITs 有强制分红要求，且其盈利中包含非现金项目，如折旧等，这些非现金项目会影响净利润，但不影响实际现金流 。而 P/E 指标基于净利润计算，不能准确反映 REITs 的真实盈利能力和价值 。相比之下，基金营运现金流（FFO）更能体现 REITs 的经营业绩和现金流状况，因此 P/FFO 指标在 REITs 估值中更为常用 。P/FFO 能更准确地反映 REITs 的运营收益能力，帮助投资者判断 REITs 的估值水平 。
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