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投资逻辑：短期赚业绩兑现、中长期赚行业趋势

3.1  长线逻辑：规模增长空间巨大，盈利稳定产生估值溢价

3.1.1  行业长周期空间仍大，龙头规模扩张对冲毛利下行

我们测算结果显示，无论是从中长期看，还是短期看，我国房地产市场需求仍然强劲，行业增量空间巨大，为龙头房企提供充分的扩张空间。

从长期看，当前全国商品住宅仍有237.1亿平增量需求，不考虑房价上涨因素，市场空间181.2万亿。即使按照创销售历史新高的2016年计算（11.8万亿），我国房地产市场也将在增量市场继续运行15年。除此以外，按照1.43%的更新率（70年产权，保守估计每年折旧1/70）计算，当前全国城镇住房每年更新改造需求4.2亿平，进入存量房市场后将增加至7.5亿平；不考虑价格因素，市场空间分别为3.2万亿、5.8万亿。

我们建立了行业需求的中短期预测模型，模型对2014-2016年的预测结果误差在3%以内。模型预测显示， 2017-2020年，我国住房市场总需求分别为13.5亿平、14.3亿平、14.8亿平、15.3亿平，相较于2016年全国商品住宅13.8亿平销售规模，未来4年需求规模稳中有升（具体需求释放需要看行业和金融政策）。按照2017年5月全国商品住宅销售均价7643.5元计算，2017-2020年商品住宅市场规模分别为10.3万亿、10.9万亿、11.3万亿和11.7万亿。

行业集中度提升，龙头房企规模扩张速度更快。对比2012-2016年间Top10房企和二三线房企的综合营收增速可以发现，龙头房企具有显著扩张优势，营收增速每年均快于二三线房企，且规模增速差距呈扩大态势，恒者恒强效应显著。

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